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保障房操作模式存爭議

一位北京的業內人士對當前的保障房操作模式叫苦不迭。他表示，公司非常關注這次保障房建設政策，也在研究方案，但是他們更看重政府后續的具體政策。他所在的公司目前是北京承建廉租房和經適房最多的公司之一。

據了解，在北京，開發商要通過招拍掛的方式進入保障房市場。為了得到訂單，地產開發公司拼命壓價，建筑質量自然得不到保證。還有的企業通過修改規劃，修改土地用途，從配套的商業性住房上實現盈利。

此外，保障房的銷售也經常受到行政干預。政府通常劃分成很多區域，某個區域的人只能買某地的經適房，其他符合購買條件的人，政府不讓賣給他們。導致我們承建的經適房，很多有資格買的人買不到，致使有一段時間企業的現金回流幾乎為零。

他表示，這對承建經適房的企業來說是一件很危險的事情，因為利潤率被政府劃定為3%，如果資金不能快速回流，光財務成本企業就不能承受（招標時財務成本不在成本中反映）。

政府只是用政策吸引投資，免了一些稅費，所有的經濟風險和財務風險都是由企業來承擔，最近房產價格下降，如果經適房只比周圍房價少一點，一些客戶可能覺得性價比不高就不買了，風險越來越大。據悉，他們公司早期保障性住房占業務比重較大，但最近兩年只占到20%。

該人士認為，政府需要重新考慮保障房的操作模式。他建議，政府可以征用土地，由中間機構核定成本，開發商作為總承包商組織施工，不承擔銷售風險，賺取勞務費，這樣公司還是愿意做的。施工質量和成本管理可以由政府部門監督。

最近上海市和鄭州市政府通過采購存量房的方式增加保障房供應，但有分析人士認為，因為保障房建設周期要三年，向市場采購只是救急之策，因為市場上存量房眾多，如何選擇將會引起公平與否的爭議，這種模式不會大規模推廣。

據悉，廈門、深圳等地采取了政府設立房產公司直接投資建設保障性住房的方式，但是分析人士認為國資公司的成本控制不強，效率不高。

也有學者希望政府借鑒新加坡經驗，由政府設立管理機構，直接將工程承包給建筑商，以節省費用。分析人士估計，有國資背景、大型樓盤操作經驗的公司介入保障房市場比較有優勢。

在最近國家出臺的系列刺激經濟增長方案中，9000億元保障房建設尤為引人關注。住房和城鄉建設部副部長齊驥11月12日表示，今后三年內要新增200萬套廉租房、400萬套經濟適用房，并完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，總投資將達到9000億元，平均每年3000億元。

針對該政策，各方給予積極評價。中國社科院金融研究所尹中立認為，房產商資金回籠困難，明年的投入注定減少，在這種背景下，國家以財政投入來填補開發商投資減少帶來的缺口，可以維護經濟增長；另一方面，自從1998年住房改革之后，中國低收入階層的住房供應非常緊張，經濟適用房廉租房建設一直是杯水車薪。解決低收入階層的住房困難，這個時候出手非常合適。

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3%收益讓房產商望而卻步

政府9000億投資保障性住房的決策出臺后，本報記者采訪了多家地產公司，多數公司表示短期內不準備進入保障房市場。房產商正陷入兩難境地：商品房短期內回暖尚早，保障房的大量推出將分流商品房的蛋糕；介入9000億計劃又利潤微薄，3%的利潤率如同雞肋，食之無味棄之可惜。

針對9000億保障性住房投資，萬科表示，公司還沒有對此進行系統的研究，短期內沒有進入該市場的打算；萬通地產也表示，公司目前開發的業務不涉及保障性住房，短期內也不會開發保障性住房；深圳綠景地產也表示尚在研究。

保利地產相關人員介紹，公司已經召開專門會議研究國家9000億保障房建設計劃，如果有好的項目公司會投標，但是要求凈利潤率在15%以上，3%肯定不能做，我們發行債券的年利率還是7%，這樣的利潤股東也不答應。

根據建設部、國家發改委等七部門2007年11月30日聯合印發的《經濟適用住房管理辦法》，經濟適用房的價格應當以保本微利為原則，項目利潤率應不高于3%。

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