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一向不屑于3%薄利的開發商開始放下身段預備開發保障性住房雖然在世道好的時候他們可以輕松獲取15%到50%的凈利潤，甚至更多。按照萬通集團董事長馮侖的表述，開發商就是運動員，是踢足球還是打籃球，他們需要作出選擇，或者兼而做之。

根據住房和城鄉建設部對外公布的消息，今后3年內，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經濟適用房等相關保障性住房建設方面。資金投放兌現之后，現有的商品房開發格局必然改變：因為這些規模巨大的保障房一定會由開發商來完成，而不會是政府。滬上一家開發商對《第一財經日報》表示。

假設各地政府真的開始對保障房大舉投入真金白銀，大量的資金與資源則會源源不斷流向保障房領域。那么原本開發商品房的空間將受到擠壓。北京一位頗具名氣的開發商在最近與朋友私聊中表露出了對自己生存空間的憂慮。盡管一向以在優勢地段開發高檔商用樓宇為主業，但是這位開發商已經做好了轉型的心理準備。

打籃球還是踢足球

市場不能解決所有的問題，70%的中等至偏低收入人群的住房問題由政府以保障房的形式解決，30%高收入人群由市場解決。馮侖在年初便公開表述以上觀點。

馮侖認為，地產商在對踢足球或是打籃球作選擇時，購房者也同時面臨一個向左拐還是向右拐的問題：屬于中低收入的70%范圍內群體，排隊買政府保障房；中高收入者在30%的商品房范圍內挑選。

可以預期未來眾多開發商都會同時進入保障住房和商品房兩個領域，腳踏兩只船。復旦大學管理學院產業經濟學系副教授陳杰對《第一財經日報》分析說。

保障性住房包括三部分：廉租房、經濟適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場是沒有沖突的。經濟適用房有不完全產權，有一些沖突。雙限房沖擊就更大了，與普通商品住宅在產權和品質上離得很近。在一些大城市中，雙限房占的比重很大。SOHO中國董事長潘石屹認為完全有理由判斷保障房會沖擊商品房市場。在他看來，北京從現在開始，普通住宅，尤其是地理位置、檔次與保障房相近的普通住宅，面臨著巨大降價壓力。最終周邊商品房的市場價格可能也就略比周邊保障房高一點，相比而言，只是普通住宅在產權上無任何限制。

假設你正在建設一個規模為10萬平方米的中低端住宅小區，一墻之隔就是一個20萬平方米的經濟適用房項目，那將是一個災難。因為那意味著你要將價格放到與類似項目價格持平才會具有競爭力。在珠三角一些城市，限價房開盤之后，周邊的商品住宅小區迅速調價，價位甚至低于限價房。上海一家開發商對本報記者稱。

雖然已經從3年前開始嘗試開發經濟適用房，但是目前類似保障房項目在集團主要城市的開發中所占規模仍然可以忽略不計，當然，這種現狀接下來必然得到改觀。這家開發商對本報記者稱。

另一家香港上市地產公司則認為，從目前的跡象看來，國有大型的開發企業更有可能獲取保障房開發的單子，如果條件允許，他們也會樂于參與。

政策有疊加作用。從日前企業債發行剛剛對房地產企業松口的情況可以看出，政策還是更傾向于開發保障房的房地產企業，其中，融資額相當大比例可能要用于開發保障房，另外還用來還貸款以及補充流動資金。這是一個信號，說明在從事這一領域之后，開發商可能獲取更多的政策優惠傾向。該家地產公司高層對本報記者分析。

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