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2007年5月17日下午3點，由《經濟觀察報.觀察家》和新浪房產聯合主辦的藍籌地產系列論壇第一場聊天公共住宅制度與出路研討會在理想國際大廈新浪直播室進行。論壇嘉賓包括華遠集團總裁任志強先生，中國社科院亞太研究所研究員程畢凡先生，和財政部財科所稅收室副主任張學誕先生。

主持人(呂尚春)：各位網友下午好。我們現在是在新浪網進行公共住宅制度與出路的研討會，我們邀請了三位專家，華遠集團總裁任志強；中國社科院亞太研究所研究員程畢凡，財政部財科所稅收室副主任張學誕先生。請各位嘉賓和網友打個招呼。

任志強：各位網友大家好。

程畢凡：大家下午好。

張學誕：大家下午好。

主持人(呂尚春)：這個論壇的話題是觀察報在很長一段時間關注的一個話題，包括任總和程老師都給我們寫過文章，我們曾經采訪過張主任，從前年房地產非常熱的話題多近一段時間大家關注的熱點廉租房和經濟適用房，公共住宅的問題。

前一段時間公共住宅宏觀制度的調整，包括完善住房保障的宏觀舉措，應該說媒體報道比較多，我們想是否能夠把這個話題先放一放，談一談更為具體的，比如說執行層面或者微觀層面的話題，比如說廉租房，它的錢從哪來，蓋到什么地方比較合適。因為好多國外把廉租房建在市中心，由于發達的公路可以把貴的房子放的遠一些，這是否可行。包括廉租房資格的分配問題，怎么樣衡量誰能買、誰不能買。現在看起來是很小的問題，其實是很大的問題，我們今天探討一下。

下面我們開始討論，我們先按照提綱來討論。對于公共住宅的產權問題，由于以前有經濟適用房的存在，它的產權不是完整的，有一部分產權，但不是完全產權，在出讓的時候還要再交土地出讓金。現在有專家提出，完全由政府擁有產權，像香港的居屋、公屋是政府完全產權，這樣對以后的分配和管理比較便利。我們就探討公共住宅產權的問題，請各位專家發表一下你們的觀點。

程畢凡：我先說一下。因為我由于工作的關系，所以每年差不多都去香港呆一陣子。雖然這不是我主要的研究內容，但是也關心這個問題，也了解一些情況。從我們的公共住房，包括廉租房和經濟適用房，從1998年實施以來不成功，其中一個關鍵的問題，我認為是與產權方面有關系。廉租房有的是實物配租，有的是貨幣補貼，這兩種。經濟適用房實際上是政府不擁有產權，這樣在分配當中，再加上操作層面、人員的配備等等都有問題，所以弄得該住進去的人沒有住進去，不該住的，開著大奔的可以住進去。所以這是最大的失策。而香港方面是大包大攬，由政府下面的法定機構房屋委員會統一設計、建造、管理，這樣的話在操作層面比較容易一些，也取得很大的成就。

雖然有些人說我們的住房改革基本上是學香港，我覺得在批租這方面來說很明顯，就是批地、批租，這個跟香港相當類似。但是在公共住房，包括香港說的居屋，我們說的經濟適用房，以及廉租屋，香港說的公屋，在管理和運作方面是很不相同，而人家是成功的，我們是失敗的。

任志強：我覺得建立住房制度主要要解決四個問題。第一，需求問題。什么樣的人住什么樣的房子。這個在我們國家的現有規定中是發生多次變化，而且是法律界限不清楚的。哪些人可以享受政府的保障，比如說人頭補貼，哪些人應該享受市場的住房，這個分類不清楚。一是把市場和社會保障兩個問題混在一起。

第二，供給問題，供給的門檻不清楚，什么人建什么樣的房子不清楚。是市場供給還是政府供給，包括香港，香港的市場供給部分和政府供給部分嚴格分開。政府負責低收入家庭的住房保障供給問題。我們現在不管是現有的文件還是法律，在供給的門檻問題上也是不清楚。

第三，建設的規則問題。用什么方式進行建設，是用市場化方式，還是政府統一組織，是收取出讓金還是不收取，這個建設的規則不清楚。比如說香港，居者有其屋里面，商業配套部分和教育部分，以及體育設施、文化設施部分政府有很嚴格的規劃。同時這一部分成為最后用于再支持建設的資金來源，比如把商業部門專門集合起來，通過上市、融資的辦法變現提高，提高的同時還有保證。因為如果商業部分完全變成私人手里，可能會變種，本來可以提供供應，變成餐飲或者商品房屋，樓底下變成按摩等等。在香港建設規則是很清楚的，所以政府負責這部分管理，招租的時候是按照配套需求進行。

第四，權屬問題。權屬問題是什么樣的房子應該有什么樣的權力。在我們國家的法律可能跟香港略有不同，不同的是土地和房屋是分開的，兩個產權。在我們設定法律的時候有明確的規定，土地只有財產權利，土地不能算作完全財產，土地完全屬于國家所有。在沒有出的時候這個土地永遠是國家的，在出讓的時候，是在有限的出讓曲線內使用的，所以產權問題和權屬問題比較復雜。

我們現在的房屋，什么樣的房屋選擇什么樣的權利，有限制條件。比如廉租房分兩類，一個是政府建的，這個百分之百產權歸政府所有，其他人沒有購買，只是租。還有一類，廉租房的處理是配租，配租是用現金補貼的方式，這個房屋產權是到市場上租，不用產權，這個產權原來是誰的還是誰的。我對選擇廉租房待遇的人是給錢，發給你資金。廉租房現在兩種不同的處理辦法。

經濟適用住房也出現矛盾，土地歸國家所有，因為政府沒有收取土地出讓金，而且在經濟適用房的建設過程中實行磚頭補貼，這個給到房子本身上，實際上誰擁有這個房子的時候，誰就擁有了這一部分減免土地出讓金以及減免稅費補貼的政府擁有產權的部分，比如土地產權是政府的，因為沒有給你出讓，所以還是歸政府所有。但是房屋本身這個實際財產，我們卻用賣的辦法，政府限定了它的財產價格。這一部分實際財產歸個人所有。這兩個就是因為規則不清楚，造成權屬規則不清楚，這個不清楚就是我們認為這一部分房子應該是有限制性的。如果把土地和合一的時候產權是共有的，政府和私人共同的產權。土地的財產權歸政府，房屋的實際擁有歸個人。

大部分國家對政府實行各種磚頭補貼和稅收減免的房屋，實際上是采取限制性的。比如說內循環，或者說限制性循環，住的人限定一定收入，出去的時候另外一個人再進來，這是有嚴格限制的。我們覺得現在的房子也應該是這個辦法。

我們目前的做法一部分城市在過去的時候沒有限制他的準入，所以出去的時候也沒有太多限制。這就有一個矛盾，在同一個房屋里面，樓上是商品房，樓下是非商品房，同一個土地既有出讓部分也有沒出讓部分，這個在重新改造過程中是很麻煩的。由于土地和房屋兩者的分離，財產權和實際財產之間的差別造成現在這部分房屋的產權不清晰。

我們現在出臺了一個沒有商業法保護的限價房。按照房地產法的管理方式，它是交了土地出讓金，實際上就是一個出讓土地上的商品房。它應該有完全的產權，沒有任何限制性條件，我買你不應該限制我，商品房屋隨便誰都可以買。我賣也不應該限制。反過來，既然買和賣都不應該受到限制，限價商品房持有的產權證和普通商品房一模一樣的，沒有辦法專門制定一個限價商品房的法律制度，然后說這個商品房的買賣權利要限制。如果買和賣沒有限制的話，你的限價房就是沒有任何法律保護，而且沒有任何現實意義的房屋，政府有什么權利去限制差價呢？沒有。因為不能限制價格，30萬的房子只能賣15萬，可是買到的人會按30萬去賣。這種情況就造成限價房要達到什么目的搞不清楚。你的目的僅僅是為了限制房價不能提高或者房價增幅下降？還是說為了解決中低收入家庭住房的問題？達不到目的。

所以這四個問題如果不能很好的解決，實際上公共住房的問題體系并不能完全建立，更嚴格的說，廣義上講它是公共概念，實際上我們討論的不是完全公共概念，因為公共是對百分之百的人，我們重點討論的是低收入家庭的住房保障問題。而低收入家庭的住房保障更好的是應該有保障，因為是保障，所以限定，有一個殺富濟貧的作用，只有某些人可以用，只有購買中的某些權利，產權的剩余部分歸政府所有，或者是政府有權限制你的準入和準出，這樣可以讓保障制度更加合理。

張學誕：非常同意剛才兩位專家所說的觀點。關于住房問題，如果公共住房來說，我個人覺得還有一個界定，到底哪些屬于公共住房。一個是經濟適用房，一個是廉租房，這兩大類。把這個東西界定清楚之后，接下來的問題就是到底哪些人可以有資格來享受公共住宅，包括廉租房也好、經濟適用房也好。尤其是前一段時間，經濟適用房實際上并沒有達到它的應該目的，很多開大奔的人都買經濟適用房，這是很不合理。

這里需要有一些相關的條件來界定，從需求方面來說，哪些人可以享受公共住宅。還有一方面是供給方面，供給方面，住房按道理來說是私人產品，政府出于某種目的，比如現在提出構建和諧社會，就是為了穩定社會，還有保證低收入者居者有其屋，這里面是有一些變化的，變成了公共產品，從純粹意義來說是私人產品，因為具有排他性。確實是政府出于某些目的，這里確實有一部分是屬于公共的。也就是我們今天所討論的公共住宅那部分，就是經濟適用房或者是廉租房。

既然是公共住宅，第一由政府來承擔，那是政府義不容辭的責任。但是這里還有一個問題，政府提供也好，一個是你的資金從什么地方來，當然可以從財政里面撥出一部分，或者從中央政府來說可以要求地方政府從預算里面安排一定的資金用于建造廉租房，建造公共住宅。公共住宅到底是以哪種方式，如果說是有效的方式，比如說政府給開發商提供什么優惠的條件，就像我們以前對于經濟適用房，對于土地出讓金免收了，這里面可能就少了一塊成本，包括任總說的減掉12項費用，相對的費用降低了，等于是政府和開發商共同把這項事業往前推。

關于產權問題。產權問題非常復雜，在中國尤其復雜。剛才任總說經濟適用房或者廉租房的產權很不清，我個人覺得現在所有房屋的產權都不是很清晰。按說房子是商品房，但實際上并不是完整的產權。為什么這么說？道理很簡單，中國的土地是公有的，都是國有的。出讓四十年也好七十年也好，這個時段只有使用權，沒有所有權，剛才也說，房屋跟土地是分開的。從這個意義來說，所有房屋的產權，我個人感覺都不是很完整，不是一個很完整的產權。完整的產權應該是所有權。在七十之內是不完整的，這是一個很明顯的事，交的土地出讓金只是使用權。地上建筑物是你的，建筑物是可以和汽車一樣是消費品，可以折舊的。但是為什么某個地方房屋的價格不斷上升，為什么有的地方房屋價格反而降低，就是因為不同的地段地價不一樣。對于廉租房，如果是國家投資的，很顯然是屬于國家的，所謂廉租房只是租，租不可能有產權，只是出租方的，廉租只是在租金那一塊。
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