辦公室 租用

在保險資金直投房地產暫未放開的前提下，保險公司已紛紛以購買自用辦公樓的方式曲線進入房地產領域。

記者了解到，越來越多掛著保險公司名稱及logo的高檔寫字樓在北京CBD商圈和金融街拔地而起，這些以自用名義購買的辦公樓一方面被記入保險公司財務報表的固定資產一欄，另一方面也因高企的租金價格給保險公司帶來了穩定的收入來源。同時，北京奧運引發的房地產價格飆升也使保險公司的這些自用房產在一兩年內大幅升值。

大規模購入自用物業

高力國際物業服務公司日前發布的2008年度第一季度市場報告指出，季內，北京的寫字樓整售交易在金融街區域內相當活躍，投資機構主要來自于保險業和銀行業，其中包括中國太平洋保險集團以22億元人民幣收購了總建筑面積約7.08萬平米的金融街豐盛大廈。

在以自用名義購入投資性物業的國內保險機構中，太保只能算是后來者。

走在金融街上，可以看到兩座掛著中國人壽標志牌的寫字樓與中國銀監會和中國保監會毗鄰而居，它們分屬于中國人壽保險集團和股份公司。而此前，中國人壽已在地處北京二環路的朝陽門外擁有了一座辦公樓。

此外，泰康人壽也在金融街和CBD商圈一舉買下兩座寫字樓，合計超過10萬平方米，并分別冠以泰康國際大廈和泰康金融大廈之名。

與此同時，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽、中國平安等保險公司也分別在北京CBD、金融街和中關村商圈購買了幾千至幾萬平米不等的寫字樓，而這些樓宇的購入基本是從2006年下半年開始集中進行。來自搜房網的統計數據顯示，2006年保險公司購買的物業總計已超過20萬平方米。

中國平安(601318.SH)2007年年報顯示，2007年其通過平安信托轉投的投資性房地產達到40.51億元，較2006年的16.6億元增加了144%，原因是購并深圳中信廣場帶來的投資物業的增加。

值得一提的是，在2006年出臺的《國務院關于保險業改革發展的若干意見》(簡稱國十條)中，國務院雖已原則性同意保險資金直接投資房地產行業，但監管部門至今尚未出臺明確法規。2007年6月，中國保監會對《保險資金管理暫行辦法(草案)》公開征求意見，其中并未提及保險資金投資房地產的問題。

按照保監會2006年3月頒布的《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》，保險機構僅限于間接投資，通過購買專業機構設立的投資計劃，其投資管理交由專業機構運作。壽險和財險公司的投資限額分別為上季度末總資產的5%和2%。

基礎設施投資還僅限于公路、鐵路等市政項目，商業房地產領域仍屬禁區。保監會資金運用部一人士表示。

一保險公司高層管理人員稱，保險公司購買寫字樓都是以自用的名義，納入固定資產項下，只要償付能力充足就可以購買辦公樓作為固定資產，只需獲得公司董事會通過，而無需在購買前上報監管部門。

顯而易見，很多保險公司大舉購入辦公樓，遠遠超出了自身的辦公所需，其中的絕大部分都進入了寫字樓租賃市場。2006年人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業時，即表示其中部分面積將進入租賃市場。

記者了解到，保險公司對購買寫字樓的熱衷仍在繼續。一壽險公司高管人員表示，該公司的省級分公司也在著手改變原來租用寫字樓的方式，尋找合適的機會買入自用辦公樓。

中國太保(601601.SH)2007年年報顯示，太保2007年在山東、上海等八個省市興建辦公樓，導致其在建工程預算較2006年增加了4.61億元。

增值50%

一保險公司資金運用部負責人表示，房地產尤其是商業地產，如寫字樓、商鋪等既可以達到保值的目的，也可以獲得租賃所帶來的穩定現金流，這成為吸引保險公司曲線進入的主要原因。

實際上，對于2006年大舉購入物業的保險公司來說，已經開始嘗到房地產增值的甜頭。

相對于今年一季度太保以22億元購入7.08萬平米的金融街豐盛大廈，一年多以前，泰康人壽則是以約8億元買入了同屬于金融街核心地帶的3.8萬平米寫字樓。金融街地段的寫字樓單價已從2萬元/平米上漲到3萬元/平米，漲幅達到50%。

而租賃市場也是一片向好局面。來自北京寫字樓信息網的數據顯示，位于北京CBD商圈的凱德置地租金報價一直維持在8.5元/天/平方米，低層的租金報價為7元/天/平方米，入住率達到70%；華貿中心的租金為11～12.5元/天/平方米，成交均價達到9～10元/天/平方米，入住率達到50%。

對于一直沒有開閘的保險資金對房地產直接投資，一保險資產管理公司負責人表示，房地產在全國各地的發展情況不一，且在目前的經濟周期內可能會有較大波動，監管部門更多是從控制風險的角度考慮，因此一直比較謹慎。

但也有業內人士稱，當下保險公司這類曲線和變相投資房地產的行為已經比較普遍，即使不用保費投資，如果出現風險一樣會給保險公司帶來巨額損失，不如出臺相關規定盡快放開，并加強監管，真正做到防范和把握風險。

保險公司也在選擇其他途徑更多滲入房地產領域，并謀取回報。

4月，中國平安旗下平安信托與四川賓館業航母錦弘集團合資成立弘安投資管理公司，雙方將投資18億元對成都一環以內核心地帶的3個項目進行改造，投資建設酒店、寫字樓等綜合性物業。

2007年6月，中國人壽資產管理公司與美國Aetos Capital建立戰略合作伙伴關系，中國人壽雖不能直接投資具體交易，但可以幫助Aetos Capital達成地產投資，并從中收取傭金。而Aetos Capital考慮投資于中國境內眾多類型的房地產，包括寫字樓、住宅、工業地產、零售業地產、酒店以及混合用途的房地產，以及地理位置良好、具有未來發展潛力的土地。

在保監會2008年一季度新聞通氣會上，保監會主席助理袁力透露，保監會將擴大基礎設施投資的試點范圍，同時還要擇機開展保險公司投資物業的試點。

不過，對于保險公司并不熟悉的房地產領域，其投資風險已昭然若揭。

仲量聯行近期發布的最新白皮書《快速邁向新北京》顯示，北京高檔寫字樓總存量增長幅度預計達到52%，顯著的增長速度將使得該類物業在奧運后出現過剩，時間將持續到2009年，空置率也將大幅上升，而過剩的部分到2010-2011年才會逐漸被消化。

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