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地產中國網訊：國際知名的房地產服務機構高力國際，最新發布每半年發布一次的亞太區工業物業租金、售價及地價分析顯示，在環球金融危機沖擊下，區內大部份城市的工業物業市場皆報跌。

報告調查了2008年10月至2009年3月期間亞太區工業物業市場表現，指出租金、售價及地價普遍下調，只有印度尼西亞雅加達例外，個別城市跌幅最高達40%。對上一次的半年調查，亞太區工業物業市場全面錄得增長。

這次調查是以美元折算作一并比較，在澳紐元兌美元匯價大幅貶值下，令悉尼、墨爾本、奧克蘭及惠靈頓所錄得的租金、售價和地價跌勢更為嚴重。雖然雅加達市場本身未有下跌，但印度尼西亞盾貶值，數據上亦見下調。

相反，日元兌美元在此段期間的強勁走勢，令東京的工業物業租售價及地價逆市錄得升幅。

租戶需求冷卻 整體租金下滑 (雅加達及惠靈頓例外)

這次由金融行業觸發的全球衰退，影響所及已延伸至經濟及私人消費，因而打撃全球對出口貨品的需求，不少制造商擁有過剩的生產力，需要采取節省成本措施包括削減人手及樓面面積，并將擴充計劃擱置，導致工業物業需求下跌，納入調查范圍的所有城市當中，除了印度尼西亞雅加達及新西蘭惠靈頓外，全部工業物業租金皆下跌。

面對環球金融危機，雅加達的工業物業租金抗跌力強頑，因當地業主與租戶共渡時艱，采取寬松策略，包括容許租戶延遲一、兩個月繳付維修費，毋須支付利息。

惠靈頓工業物業租金在面對經濟氣候疲弱仍能維持穩定，供需平衡是其中一個支持因素。發展商集資困難，減少或停止興建新項目，2008年10月至2009年3月期間當地未有新供應落成推出。

各類型工業物業中，以香港的優質廠房錄得的租金跌幅較大，達22%。以月租比較，日本東京七個城市的工廠物業租金最高，介乎每平方呎2.79美元至1.15美元之間，其次是悉尼南部，香港的每平方呎0.97美元排在其后。

投資需求減少 地價售價走弱

亞太區內投資工業物業的需求減少，令區內工業地價及售價同樣受壓，只有雅加達例外。面對經濟前景不明朗及租金下跌，投資者持審慎態度。另一方面，銀行減低按揭成數貸款及提高貸款利率，亦打撃買家的入市意欲。

雅加達是唯一工業地價能企穩的城市，未因金融海嘯而承受下調壓力。印度尼西亞政府對土地征稅是以根據其評估的市值為衡量基礎，銷售價值上升，亦支撐著工業地價。

在香港眾多的工業物業項目中，質素較次一級的工廠大廈，樓價的跌幅最大，達34%。

工業物業未來前景展望

展望未來12個月，亞太區大部份城市的經濟仍然陷入衰退的困境，雖然利率逐步下調，政府亦推出刺激經濟方案，但預期區內對工業物業的需求依然疲弱。

雅加達及上海由于制造業方面獲得政府支持，刺激本土需求及經濟，預料工業地價、租金及售價可望靠穩，其它亞太區城市在未來12個月將錄得高達30%的跌幅。

中國北京工業地價下降幅度較大

為保持經濟增長，一些區政府繼續推出新的鼓勵政策以推動工業物業市場的發展。

在本地業主自用需求的帶動下，土地銷售市場保持活躍。例如，京東方科技集團在亦莊經濟技術開發區拿地17,523平方米，蘇寧電器在通州物流園區拿地148,645平方米，均用于工業發展。其他區域沒有大宗買賣成交，因此上地區域的廠房地價保持穩定，天竺區域的物流用地價格在2008年10月至2009年3月間略微上調6.7%。但與此同時，由于政府大幅下調地價以吸引知名制造商，通州和亦莊的廠房地價分別下跌了32.7%和40.8%。

2009年3月前的6個月時間里，北京工業物業市場的租賃需求減少，為數不多的成交主要以本地企業為主，例如深圳順電租賃亦莊DHL貨倉1,000平方米。從另一方面看，許多國際企業將擴張計劃暫時擱置，也直接導致了工業地產的租賃需求銳減，從而使許多業主自2008年第四季度起降低租金報價吸引租戶。因此，天竺、通州、上地、亦莊區域的整體租金分別下跌7.7%、9.3%、7.8%和15.8%。

2008年10月至2009年3月間，物流基地和廠房的樓價下跌3.3%。除普洛斯（ProLogis）于2008年11月23日宣布將其中國區工業配送設施及其日本房地產基金的剩余股份以約13億美元的價格售予新加坡政府房地產公司GIC以外，沒有其他大宗成交紀錄。

雖然中央和地方政府鼓勵政策在2009年下半年會逐漸顯現效果，但工業地產市場的總體前景仍不容樂觀，預計未來12個月的租金將同比下降6.2%。

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