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8月7日下午2點，陳勁松匆匆跨進世聯地產一個小型會議室，笑容可掬。就在前一天晚上，他和妻子佟捷一手經營起來的房地產服務企業——世聯地產正式獲得上市批文。這對陳勁松來說，是個頗值得紀念的時刻，因此他一改休閑裝扮，專門換了一身嚴謹正裝來見記者。

盡管馬上就要成為A股首家房地產代理企業，但世聯地產位于深圳發展銀行大廈13樓的總部，卻看不到一點歡慶氣息，簡單到甚至簡陋。陳勁松戲稱：“我們的辦公樓，堪稱中國上市公司中最差之一。”

他沒打算在這上面花心思。雖然IPO募投項目所需資金約3.19億元，會讓總資產僅3.98億的世聯地產一下子變成“財主”，并由此產生幾個億萬富翁，但錢要怎么花，陳勁松卻另有打算。他說，自己有個“私心”：即證明房地產服務業不比房地產開發低一等，服務業也能做大做強。他希望向國際標桿企業比如世邦魏理仕看齊，完善三大區域布局，做人才培訓，做體系建設，守住中國房地產服務這個暫時還沒被國際巨頭占領的市場。

“排座次分金銀”

陳勁松自我解嘲“對數字毫不敏感”，但這并不影響他帶領幾個得力助手躋身中國億萬富翁的行列。

陳勁松佟捷夫婦于1993年在深圳開始其房地產代理之路。當時的深圳樓市正遭受國內首次宏觀調控的沖擊，到處是賣不出去的房子。于是，誰有本事賣房子，誰就能賺錢。

憑借策劃和代理銷售，世聯地產就在1993~1996的3年時間中，積累了第一筆財富，并步入穩定經營階段。當時，陳勁松可能遇到了中國所有民營企業早期都會面臨的問題：“分金銀、論榮辱、排座次”，對世聯地產來說，真正“分金銀”的時間，是2009年夏天。

世聯地產的《招股說明書》顯示，陳勁松、佟捷通過香港注冊的世聯中國共同控制世聯地產64.02%的股權；萬凱華信持有公司13.58%的股份，其股東為羅守坤和張艾艾，后者現為世聯地產的副總經理；卓群創展持有本公司13.58%的股份，其股東為周曉華和梁興安，二人分別為世聯地產現在的總經理和董事會秘書。張艾艾、周曉華、梁興安三位高管分別持有世聯6.79％股權。

公司本次發行前總股本為9600萬股，本次擬發行3200萬股人民幣普通股，發行后總股本為12800萬股。按照世聯地產2008年的每股收益0.52元，以及今年中小板新上市公司30~40倍的平均市盈率估算，世聯上市的股價在15~19元之間，市值約20億，那么上述高管都將躋身中國億萬富豪行列。

“絕不介入房地產開發”

對于熟悉制造業的中國投資者來說，世聯地產所從事的服務性生意，可能是一種陌生的商業模式。因為在此之前，內地僅有兩家從事房地產代理業務的上市公司，一家是香港上市的合富輝煌，另一家則是美國上市的易居中國，世聯地產則將成為A股首個房地產服務性企業。

世聯的主營業務主要分為三個方面：顧問業務、代理業務、經紀業務。顧問業務主要針對一級土地市場及一手房的營銷策劃，代理業務是一手房銷售，經紀業務是二手房交易業務。2008年，世聯實現營業收入5.11億，上述三大業務占公司經營收入的比例為35.7%、56.5%、7.33%。

陳勁松表示，完成首次募集后，募得的17393萬元將用于投向顧問代理業務全國布局，以及系統的完善，不會將公司業務延伸到上游的房地產開發環節。

“這個行業里面有生產面粉的，有做面包的，也有面包店。世聯就干面包店得了，絕對不介入房地產開發環節。”事實上，目前中國房地產代理行業集中度相當低，2007年世聯僅占約1%的市場份額，2008年上升到2%，即使2009年份額進一步提升，也不會超過3%。而另外兩家上市公司合富輝煌和易居中國的份額，也只與世聯旗鼓相當。

為此，陳勁松認為，在“面包店”這個環節中，仍然有較大可挖掘的空間。“中國的服務業水平低下，很多市場都被國際大公司絕對壟斷。但目前房地產服務業相對還掌握在自己人手里。因此，上市之后的首要目的，是加強核心競爭力，向國際上一些標桿企業，例如世邦魏理仕看齊。”

塑造服務業的財務模型

由于是第一家在A股上市的房地產服務性企業，也將是國內罕有的服務業上市公司，世聯在上市過程中遇到的問題，其實比傳統制造業多很多。而如何解決這些障礙，給國內樹立一個可參照的標桿，也是陳勁松的“野心”所在。

世聯在上市過程中面臨“怎樣的財務模型更能準確評估企業經營指標”的問題。在傳統制造業上，經營業績非常容易估算，然而放到服務業上面，就直接面臨“業績預測”的麻煩。世聯的業務，是為與房地產相關的客戶提供顧問、咨詢、策劃、銷售代理等服務，每項業務的業績決定因素各有不同。公司的顧問策劃業務主要與房地產投資量等指標有關，代理銷售業務受到新房成交量的影響，經紀業務受到二手房成交量的影響。

公司的業務整體上會受到房地產成交量的影響，但是由于全國各房地產市場發展的不平衡和各類業務所受影響程度不一，使得世聯基本上能夠通過不同業務收入和不同區域收入來化解市場成交量波動的風險。

“國內需要扭轉對服務業的基本看法。”陳勁松說，其實跟制造業最大的不同在于，顧問和咨詢代理服務業的成本結構非常簡單，以人力成本為主體的服務公司，在一個財務年度，只要營收超出了固定的成本線，之后的邊際利潤是逐步上升的，所以規模就很重要。

在陳勁松眼里，世聯的上市，除了有助于提高服務業的地位，更為重要的是，有可能給這個行業提供一個新的財務模型，將來有類似企業再上市時，世聯就將是一個“標準”。

為了實現這一切，陳勁松很早之前就已不再直接參與世聯地產的經營，而是專注于對國際高端服務業商業模式的研究以及公司價值觀的貫徹。“我最驕傲的事，就是現在即使沒有我，世聯照樣能夠平穩運營。”就在6月底，世聯上市進入最關鍵的時刻，他抽身去了一趟北歐，一呆就是一個月。

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