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涉及上海浦東新區三家大型國企、總金額達40億元的浦東新區REITs（房地產投資信托基金）方案初稿終于顯出端倪，方案選擇以信托方式募集資金。CBN記者昨天獲得的浦東新區2009-1　REITs發行募集說明書（第一稿）顯示，上海金橋集團、外高橋集團及張江集團三大國企赫然在列，首推產品也以工業地產為主。

有意思的是，早先一直盛傳會成為首家REITs試點企業的陸家嘴，這次并未被列入名單。而除了上述三大國企，金橋出口加工區開發股份有限公司和外高橋保稅區開發股份有限公司也參與此次REITs發行計劃。說明書中屢屢提及區域內工業地產市場的言辭，則顯得頗為意味深長。從新加坡和中國香港地區的REITs來看，這些國家和地區的商用物業發展成熟，因此會側重于以服務業為主的商用物業為資產池；但在中國，制造業環境顯得更為成熟，所以還是適合做工業地產方面的REITs產品。仲量聯行工業部中國區總監司徒藝分析道。

按照計劃，各家公司投入此次REITs的物業總數為105宗，建筑面積合計約139.61萬平方米，預計2009年產生的租金收入約5.5億元。其中，工業地產建筑面積為125.66萬平方米，占比高達九成以上，預計2009年租金收入為4.59億元，占整體租金比例83.2%。

根據說明書，參與企業將以其持有物業的未來10年租金收入的收益權，由受托機構設立此次信托產品以獲得募集資金。其中，優先級受益憑證與普通級受益憑證分別發行4000萬份，前者采取固定利率方式，以每份100元的面值進行發售，還本付息方式采取分期付息，到期一次性回購還本。整體REITs初定發行總額為40億元，面向全國銀行間債券市場機構投資者進行發售對象。說明書稱，全部募集資金將用于向發起人購買基礎資產所用。

早先曾有市場消息稱，上海的REITs發行模式有兩種，一為央行主導的債權類產品方案，另一個則是證監會的股權類產品方案。最終采取的是所謂央行主導方案，即房企仍然持有物業所有權，以通過租金收益進行還本付息的方式。

今年年初，上海市金融辦主任方星海對外公開表示，上海市政府已對推出REITs進行了具體部署，由浦東新區政府牽頭的方案設計，相關工作已基本到位。此前無論是金融國九條還是金融30條，REITs作為企業融資渠道中的創新方式分別被提及。2009年3月，國務院通過了建設上海國際金融中心和國際航運中心的意見，更是將浦東新區REITs的試行工作推向焦點所在。

如果完全按照國外模式來操作，會涉及到多處中國相關法規的修改和突破。從這一方面來看，還不如先選擇業已成熟的、風險容易掌控的方式來操作。西南財經大學信托與理財研究所信托專家趙楊表示，信托方式的采用，更符合中國國情。

一位知情人士告知CBN記者，由于租金收益權在法律上尚無明確定義，房地產租金收益權是否可作為信托財產，一直是討論的焦點。設計過程中對于利率波動性影響，以及房地產市場影響等各項風險因素皆有考慮到。最終決定以工業地產為主，主要還是覺得該細分類型市場變化小、風險低。司徒藝在接受CBN記者采訪時也認為，從資本市場角度來看，工業地產市場更具穩定性，存量風險度也最低，而且目前整體市場還在不斷提升之中。從未來前景看，隨著市場信心的逐步恢復，預計回報率會同時相應上升。至少從我了解到的層面來看，投資者對于這部分市場的期望值非常高。

不過，2008年上半年上海市工業園區新增工業設施30.5萬平方米，市場總存量較2007年同比增長3.28%，環比增長1.5%，新增供應量已呈現相對減少趨勢。到2008年下半年，上海工業園區新增工業物業供應更是大幅下滑，較上半年下降近40%至18.8萬平方米。受全球金融危機影響，2008年下半年雖然呈現供求失衡態勢，但上海主要工業園區的平均空置率仍出現小幅上升，達4.1%。與此同時，浦東新區內的工業物業平均租金報價也出現一定幅度下調，與2007年下半年相比，同比跌幅超過10%至1.1元/平方米/天。

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