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上海樓市14條新政及細則相繼出臺后，滬上二手房市場開始升溫，賣房者放低姿態，購房人回歸強勢，市場顯示出久違的熱鬧。一手房方面，由于大多數開發商還在等待后續利好政策，不急于降價以售，相對比較平靜。對此次政策調整的時間及幅度，主流的判斷是36個月，房價下調的空間約為1015%。

二手房議價空間約5%

從11月1日開始，由上海市建設交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局制訂的《關于促進本市房地產市場健康發展的若干意見》（簡稱14條新政），以及與之配套的上海普通住房新標準、上海首次購房界定開始實施。業內普遍認為，此次新政，對于二手房的影響要大于一手房。

新政實施至今，各中介公司的掛牌量、咨詢量、帶看量等，都有了明顯提高。市場又開始火了，不少中介人員表示。福美來不動產相關負責人一臉興奮地跟記者說，各門店店長普遍反映，一些好久沒有聯系的客人，也主動跟業務員聯系，咨詢相關政策情況。還有一些上家，原來咬定不賣房的，現在也有些松動，愿意掛牌出售。

借著各種稅收減免的市場利好，二手房市場的掛牌價均有所下降，尤其對于購買超過2年以上普通住房的上家來說，掛牌價幅度下降明顯。上海中原地產反映，從全市150家門店獲悉，近階段打電話到分行要求降低掛牌價格的上家不在少數，同時分行掛牌量也有所增加，其中50%以上的新進掛牌房源為普通住房。

信義地產分析師指出，新政后二手房買賣雙方的心態發生了分化，上家出于實際利益考慮，目前還不愿過多讓利，議價空間大多保持在5%左右。對這個議價幅度，購房者并不買賬，一些姓沈的購房者表示，新政已經免除了上家的印花稅、土地增值稅、營業稅、個人所得稅和住房交易（轉讓）手續費等，幾乎包括了房產出售中的所有交易環節稅費。而在之前，這些稅費最高可達到甚至超過出售總房價的10%。只降了5%，感覺沒有到位。

除了議價空間的雙方落差相對較大之外，上下家的關注熱點也各不相同，上家最關心現在賣房子能省多少錢，而下家最關心新政的貸款優惠能否真正到位。

開發商多數仍在觀望

寶山區新盤香逸灣11月8日開盤，9200元/平方米的成交均價，相比兩個月前下降30%，由此引發市場熱捧。當日推出100多套房源，竟有600多組購房客戶排隊搖號搶購，并在1小時之內全部售罄。盡管也有業內人士質疑排隊熱銷與代理商漢宇地產的操盤手法有關，在冷清的一手房市場，該盤一降到位的銷售策略確實贏得了很高的關注度。

漢宇地產市場部總監孫文勤表示，一方面，該盤開發商確實急需資金開發后續項目；另一方面，接手項目后，漢宇與開發商進行了多次商談，游說開發商小打小鬧的折扣沒意思，現在市場不景氣，要想跑量，最好的方法就是大幅讓利。建議連廣告都不要做，直接把省下的錢優惠到房價里。最終的結果是，開發商同意了以上銷售方案。不過孫文勤也承認，30%的降幅很難成為大多數樓盤的銷售常態，也不是所有的開發商都能如此接受代理商的意見。

以上銷售畢竟是異類，與有些起色的二手房市場相比，不少新盤看盤很熱情，出手很謹慎，成交量只能算勉強過關。據易居中國CRIC中國房地產決策咨詢系統顯示，新政后的第一周，11月3日9日，上海商品住宅共成交1100套，日均成交約157套。而根據統計，5月、6月、7月、8月，上海商品住宅日均成交套數分別為270套、278套、186套、185套，也即當下商品住宅的成交量，只是剛過及格線。

大華錦繡華城銷售經理陳可表示，上周末有100多組客戶前來看房，比之前增加約六成。但下定人數卻沒有增加。其原因除了改善型普通住房等相關細則沒有出臺外，更重要的是買賣雙方都在等待后續政策出臺。現在離年底還有1個半月，不管對政府還是對開發商來說，這段時間都特別關鍵，相信政府方面會有進一步表現。萬科某樓盤內部人員用波瀾不驚來形容現在的銷售狀況，他表示，沒看到新政起了什么作用。說到底，購房者最看重的是房價，小恩小惠的優惠沒多少刺激性。

在新政引導下，一手市場普通住房的成交比例大幅提高。11月3日9日，上海商品住宅共成交了1100套，其中普通住房成交了735套，普通住房成交比例為66.8%。然而，在9、10兩個月，普通住房成交比例僅20.5%和26.1%。

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