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雖然質疑聲不斷，但是買進上海的住宅物業看上去仍充滿誘惑。因為樓價的走向絕非保守人士所稱的穩定或是微漲那么溫和。3年內樓價翻番，這就是上海住宅市場中部分項目的真實寫照。

事實上，上海的住宅價格在過去3年間幾乎都實現了50%以上的升值，部分項目的成交價更是翻番。上海某中介代理機構最近的一份統計數據顯示：若按照上海的環線粗略劃分，上海一手住宅外環以內成交價漲幅近八成。其中，內環以內的價格漲幅為75.8%，中外環間為77.3%，最高的內中環間成交價增幅為83.6%。但是，由于供應量多存在于外郊環，而該板塊3年內的增幅僅有56.6%，所以直接導致上海全市過去3年的住宅價格上漲幅度只超過50%。

事實上，從個案來看，有些樓盤的銷售價格早已翻番。而這一波行情正在擠壓成交量，如果房價繼續快速上揚，市場可能重新步入價高、量低的惡性循環。上海臺慶房產副總經理陳史翎對CBN記者分析稱。

瘋狂的外環內

過去3年，上海距市中心1個小時車程半徑之內的各板塊房價上漲速度接近瘋狂好像宏觀調控從來沒有發生過。在內環內，上海傳統的高檔地段，2006年的成交均價為1.82萬元/平方米，但是今年已經上漲至近3.2萬元/平方米，漲幅近76%。

就個案而言，虹口區內環內的瑞虹新城，2006年均價為1.56萬元/平方米，但是今年價格已到2.74萬元/平方米，漲幅接近76%。此外，內中環的達安春之聲花園2006年的成交價為8307元/平方米，但2009年的均價已經相較之前上漲超過92%。

樓市瘋狂的個案比比皆是。在上海內環內，上海綠城的景觀二手房2007年的售價為1.2萬元/平方米左右，現在售價沖高近3萬元/平方米。臨近靜安區的新湖明珠城在2005年售價仍不足1.5萬元/平方米，現在售價漲幅與上海綠城持平。同樣，北區的超級大盤中遠兩灣城2006年售價僅在1萬到1.2萬元/平方米徘徊，現在則早已輕松越線2萬元/平方米。

非但內環內漲幅過半，中外環、內中環的樓盤價格漲幅也可輕松越過80%。其中，處于外環線交界地帶的上海陽城憑借地鐵的便利，從2005年底的7000元/平方米，一躍至2006年底的1.4萬元/平方米左右，到2007年，樓價輕松越過1.6萬元/平方米。綜合計算這一樓盤價格上漲超過了100%。

甚至有些年頭更久遠的樓盤早已經過了兩輪的樓價漲幅，售價也實現了連空翻。被上海業界視為經典的仁恒濱江就經過了兩輪的漲幅。該樓盤2003年售價約為1.8萬元/平方米，3年后翻番至3萬元/平方米，今年的二手房最新成交價格則在4萬~4.5萬元/平方米之間。同樣，上海陽城在2003年時一度售價僅4000元/平方米左右，僅為目前售價的1/4。

與大踏步提價的樓盤相比，在漲價中行動緩慢的外環內樓盤僅為少數。受限磁懸浮的傳言，萬邦城市花園的售價多年前已經超過1萬元/平方米，但在過去三四年的時間，二手房報價仍然停留在1.6~1.7萬元/平方米之間。

因為地處外郊環，超級大盤奧林匹克花園三期3年前售價已經逼近1萬元/平方米，現在仍是剛剛越過1萬元/平方米的大關，多年間價格升幅為8.4%，每年的升值回報不足3%。同樣地處該板塊的皇都花園二期3年內漲幅則為16.4%。即使是位居漲幅高位的上海康城三期的價格漲幅也僅達到40%左右。

外郊環銷售價格的緩慢增長將上海房價漲幅拉低。陳史翎認為，因為外郊環的充裕供應，且自住客占絕對比重，所以直接導致外郊環失去定價權，漲幅緩慢。究竟房價漲幅是否還能重復之前6年中2個前空翻的神話，目前還未可知。

越賣越貴，越租越便宜

隨著日積月累的房價走高，以租養房這一理想狀態早已不復存在，這也是近期一些剛性投資者感覺略有缺憾之處。由于現在上海的房價仍落于香港1/3上下，所以真的有來自港澳臺的買家將當地的房子賣掉，然后在上海買入房產。對于這些境外買家來說，3萬元到4萬元/平方米的物業令其心動，他們希望類似的物業可以在兩三年內升值至5萬元/平方米，甚至更高。上海古北板塊一位中介門店經理對CBN記者介紹。

在該經理看來，這些買家更傾向于帶有租約的物業。CBN記者了解到，一位境外人士看中陸家嘴板塊世茂濱江花園的一套房源，該房源所帶租約為月租1.5萬元，于是欣然買入。另外一個案例發生在6月份，當時一位買家從中介行聽說一個陸家嘴樓盤賣家定價約5萬元/平方米，但是租約中的月租已經達到1.7萬元，所以買家根本沒有看房，便當場拍板，幾個小時后付清定金。

按照此中介對CBN記者的分析：雖然月租不能全部覆蓋所有的月供，但是6月份買入，現在樓價已經從5萬元/平方米躥升至6萬元/平方米，升值速度仍令人咋舌。

另一位剛性投資者則對CBN記者坦言，她對投入房產的回報率并不那么樂觀，假設考慮到通貨膨脹的因素，5年內房屋總價值可以實現50%的增幅，即可高于銀行利息收入，已經很滿意了。另外，她希望在租金層面，每個月的月租可以達到支付月供的70%到80%。

但是從目前的房價看來，以租養房完全是奢望。另一位資深投資者對CBN記者坦言。以他個人投資經歷來看，其位于黃浦區一套總價400萬的三房，6年前月租金已高達8000元，至今幾乎沒有任何漲幅。這也是目前上海內環內一個普遍可以接受的租金水平。

如果首付160萬元，貸款240萬元，則意味著20年每月的月供約為1.5萬元。而現在市場上可接受的月租僅是月供的一半；同理，一套小陸家嘴總價700萬元的房源，若貸款400萬，則每月月供為2.46萬元左右。即使可以1.6萬元月租租出，扣除5%稅款以及物業管理費等，最終依然租不抵貸。他同時強調，上述假設僅是建立在目前利息水平之上，升息后房租占月供之比將更低。

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