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劉展超

是地價推高了房價，還是房價上漲的預期拉動了地價上揚，這個話題越來越像“是蛋生雞還是雞生蛋”的悖論。

自從今年全國兩會上全國工商聯發布一項調查稱，房地產項目開發中，土地成本占直接成本比例最高達到58.2%之后，房地產業界便開始將房價過高歸咎于土地價格的高昂。

但這種結論始終未能得到土地管理部門的認可。

來自國土部系統的一份最新報告顯示，近年來全國主要城市同時點地價房價比基本保持在20%～40%之間。而如果考慮到地價增值有可能轉化為開發商的利潤，地價房價比還要降低。

同時點地價房價比，是指用當前市場上的樓面地價水平(非開發商剛拿地時的價格)與市場上銷售的房價水平相比。簡單來說，如果一個城市當前的新房售價為10000元/平方米，而樓面地價為4000元/平方米的話，同時點地價房價比即為40%。

地價增值轉化為開發商利潤

上述報告系由國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院共同編寫的《2008中國城市地價狀況》(下稱《地價狀況》)，該報告對全國和各主要城市、重點區域的地價走勢進行了分析，同時對各界一直關注的地價與房價關系、房地產租價比關系等熱點問題進行了專題報告。

近年來，在房地產開發過程中，土地成本的地位日漸增大。在社會各界圍繞“地價是否推高房價”而激烈爭論之際，此報告的出爐引人關注。

在接受《中國國土資源報》采訪時，中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示，目前進行地價房價比的測算有兩種思路，同時點地價房價比往往用于宏觀觀測市場價格水平和動向。另一種是從商品房成本的角度，將土地獲取時的樓面地價水平與房屋開盤銷售時的房價相比，即成本地價房價比。

而《地價狀況》中公布的是同時點地價房價比，旨在反映當前市場上的地價水平占房價水平的比例關系。如果從開發商的房價成本構成角度分析，還會有較大差異。

“從購置土地到商品房上市，其間通常會有3年左右的開發時間，而這一期間，如果土地市場走勢是上漲的，那么這種上漲帶來的地價增值就有可能轉化為開發商的利潤，即使考慮了地價款的利息支出，得出的地價房價比也會更低些。”趙松稱。

對于土地增值誰獲益，也有觀點辯解認為，開發商也要為此繳納土地增值稅相關支出。但一位土地專家昨日對CBN表示，目前土地增值稅的征繳方式未盡完善，也時常會有開發商拖欠。

地價房價比在20%～40%

趙松以北京、天津為例表示，根據監測數據測算，兩個城市2008年底的同時點居住地價房價比分別為39.01%、36.05%。

而“以平均開發期為3年進行測算，成本地價房價比分別為24.44%、29.51%，可見，在近三年的房地產市場走勢背景下，兩種地價房價比的差異達到10個百分點左右”。

監測數據顯示，2008年第一季度北京居住用地價平均為5707元/平方米。而據北京市統計局的數據，2008年北京市四環路以內住宅期房均價為15581元/平方米，如果扣除政策性住房因素，四環路以內住宅期房均價為16892元/平方米。

2008年，為掌控地價和房價上漲態勢，國土部將國家級地價監測城市由最早的35個重點城市逐步拓展到105個城市。這包括報國務院建設用地審批的84個城市中尚未納入的城市，以及重點地區的部分城市。同時增加交易活躍地區監測點(標準宗地)數量。

“就全國監測城市的平均數據而言，近年來地價占房價的比例基本保持在20%～40%之間。當然經濟發展程度不同的城市間，以及同一城市的不同區位間也存在較大差異。”趙松稱。

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