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今年開始的市場反彈，原本是壓抑許久的剛性需求的爆發，但4個月后投資型需求比例逐步增加。

上海多家中介代理機構、開發商營銷中心的相關負責人士不約而同告訴記者，上海投資性需求的典型集中爆發，當數近期上海南匯區并入浦東新區的大浦東概念曝光后，紛紛涌入南匯的買家中，投資者甚眾。

截至4月底，上海共成交35311套商品住宅，上海人買22845套占64.7%，外地人買12178套占34.48%，港澳臺買147套占0.42%，外國人買141套占0.4%。佑威房地產研究中心分析師彭光麗透露，盡管外地人并非一定屬于投資者，但在本地人中投資者的比例并不小，投資者整體比例在增加，首次置業者反而在減少。

上海市公積金管理中心一位內部人士透露了一個更為刺激的情況：目前公積金貸款約一半屬于再次貸款，而再次貸款的需求中，買房投資的概率其實非常大。

令人擔心的是，投資比例抬頭的同時，意味著市場風險加速累積，后市仍需調整。

大浦東現象：投資熱情爆發

沒想到，大浦東的概念會在樓市中反應這么快。本報記者一位在滬工作多年的朋友，外地人，無房，已婚已生育，絕對的剛性需求，4月初看中的上海南匯一樓盤，因期間出差一個月，5月初回來時發現價格已經上漲了近一成。

令這位朋友郁悶的原因是，4月初，大浦東消息首次被媒體披露，4月底，該消息正式得到上海市官方確認，隨后國務院批準該方案，給上海樓市尤其是南匯樓市注入了一劑強心針。

樓市在上述消息尚處于傳言階段的時候，就已出現行情，在消息確認的短短一個月時間，部分區域樓市成交量驟增，價格甚至一周上漲一成。

4月以來，南匯的新房銷量很大，幾乎追平了2007年8、9月間最高峰的水平。南匯當地的一樓盤銷售負責人告訴記者。

例如，中華企業(600675.SH)旗下位于南匯周浦的印象春城項目，年初時定下的全年銷售計劃，現在已全部完成；位于南匯的另一個在售熱點樓盤藝泰安邦僅五一房展期間就訂了106套。

這種熱情在二手房市場反應更為直接。南匯周康板塊的二手房掛牌價，在不到一周內提價10%。

上海中原地產的相關數據披露，大浦東概念刺激市場后，受惠區域的二手房買家迅速作出了兩種選擇：一是迅速提高掛牌價格，個別房源漲幅近一成；第二類房東則決定撤銷掛牌，暫時不賣，期待市場價格出現大幅調升再考慮出手，上海中原位于南匯的多家門店都遇到了這種情況。搜房網最新的調查數據也顯示，兩區合并后，超過一半(55％)的受訪者認為原南匯區房價將攀升。

投資者因素在這波大浦東樓市現象中扮演了關鍵的角色。綜合滬上多家中介機構的數據可以發現，從今年4月起，周康板塊的投資客需求占總成交量的20%－30%，投資需求抬頭非常明顯。

這種投資比例不可小視。中國指數研究院副院長陳晟告訴記者，近幾年即使是市場投資最高峰時，投資性需求比例大概為15％，而目前上海樓市整體的投資比例應該不超過5％。而南匯區域樓市投資比例超過20％，投資風之甚可見一斑。

而更令不少業內人士擔心的是，南匯樓市的這種投資熱情正呈現全市蔓延的趨勢。

上海二手房指數辦公室日前公布的統計顯示，4月份11個中心城區的二手房均價全部上漲。所有中心城區中，漲幅最大的為盧灣區，平均上漲1.99%；徐匯、長寧、閔行區漲幅也較大；

中心城區52個板塊中，共有47個板塊出現上漲，平均漲幅為1.61%。

考驗后市：高撤銷率隱現

投資需求和剛性需求兩者目前的發展趨勢是，前者增，后者減。

這個過程和過去市場瘋狂的時候如出一轍，隨著投資者不斷入市，剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調整的風險則逐步累積。有研究機構的分析師坦言。

針對目前的需求格局，陳晟分析，近半年時間，隨著市場成交量反彈，壓抑很久的市場剛性需求大量釋放，甚至釋放過快過激，以至于開發商趁機漲價，控制銷售速度，導致近期剛需釋放出現疲態。

上海市存量房源的變化，也佐證了陳晟的上述觀點。截至5月14日，上海官方網上房地產數據顯示，目前市場一手普通住宅可售量為228萬平方米，二手房可售量為1054萬平方米，按以前幾個月的消化速度，存量將很快見底。

存量迅速消化，直接刺激著部分投資者悄然入市。陳晟指出，目前入市的投資者，有一定的超前預期，一般選擇市場少數熱點區域出手。而世博會、雙中心、大浦東、迪士尼等眾多利好概念刺激下的大浦東樓市，正是這些投資者的聚集地。

三類市場需求隨著價格上漲出現的上述錯位調整，對市場后市產生的不利影響會隨著更多的漲價出現。

目前，樓盤合同撤銷率指標上升已可見一斑，而高撤銷率往往暗示著市場波動加大。彭光麗告訴記者，今年截止到5月10日，上海商品住宅共成交46554套，撤銷1968套，撤銷率是4.23%；2008年全年上海商品住宅成交76583套，撤銷2659套，撤銷率是3.47%。上海樓市今年前五月撤銷的絕對數量已超過去年全年總量的七成，撤銷率接近2007年下半年投資高漲時的4.32%。

撤銷率上升僅是一個縮影，市場普遍擔心的是，若價格繼續上漲，后市需求將難以支撐房價，招致新一輪調整的危險也將增加。

陳晟坦言，開發商不應繼續漲價，而應適時下調價格，減少交易摩擦，刺激改善型需求，才能保持成交量。

政府的態度也非常明確。5月11日，上海市市委書記俞正聲公開表示，期望上海今年的房地產成交量能比2008年提高8%-10%。上海市市長韓正強調，價格是希望向下走一點。

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