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樓市新政出臺后，深圳、上海、北京等地都出現了有投資客一夜間降價拋售上百套房源跑路的現象。人們以為這些資金接下來將流向股票、基金、大宗商品甚至民間借款，但是地產投資客并不愿意撤離樓市，而是將目光轉向了不同的投資品種商用地產。

中國房地產信息集團的統計數據顯示，在新政實施后的4月17日至4月25日間，商用房在上海樓市總成交量中所占比重上升了9個百分點達到54.23%。該機構分析師薛建雄說，很多住宅投資客開始轉向商業地產的投資，雖然后者風險比較大，但投資收益會更多。

商用房投資客增20%

嘉興中港城的商鋪有無興趣購買，可以貸款購買多套。上海一家房地產中介公司近期頻繁向購房者致電推銷商用房。據這家公司的經紀人介紹，房產新政出臺后，商鋪銷售火爆，他們每周都要安排兩班免費班車從上海送客戶去嘉興看房。

21世紀不動產上海銳豐商業樓宇部經理吳曉明透露，有意購買商用房的投資客數量較上月同期有20%左右的增幅。這些新增客戶中，原本多在住宅市場投資，因擔心升值空間壓縮、投資成本上升，轉而尋求寫字樓投資。

商用房之所以如此火爆，是因為樓市新政并沒有將商用房納入其中，投資者仍可以異地購買或者一次購買多套商用房。

實際上，在4月30日至5月3日舉行的上海五一假日房展上，很多商用房樓盤都打出了 可貸款購買多套房、可異地買房的旗號招徠投資者。

投資客追捧商用房，看重的是其高于住宅的收益率。

薛建雄說，在過去幾年中，商業用房的價格漲幅遠遠低于普通住宅。在上海市中心，很多商用房的價格只有周邊普通住宅的2/3左右。佑威樓市通的數據顯示，截至今年4月，上海商品住宅成交均價達21125元/平方米，而同期商用房成交均價僅為16568元/平方米。而商業用房的開發成本遠高于普通住宅，這也使前者擁有更高的投資潛力。

投資收益的差別最直觀體現在租金上。在上海，住宅的租金回報率往往不足3%，個別區域的租金回報率甚至只有1%。但商鋪和寫字樓的平均投資回報率在5%~6%左右，顯示出商用房的高投資性價比。

在商用房中，租金上漲潛力大的寫字樓，明顯更被投資者看好。業內人士表示，通常商業房地產租金上漲1%，總價就會上漲10%。類似上海南京西路、浦東陸家嘴等區域的寫字樓，目前都有比較大的租金上漲空間。

第一太平戴維斯的統計顯示，一季度上海八個大宗房屋成交買賣中，有3個是江浙購房者以個人名義購買，且所購的物業都是上海城市商業核心區域的商辦項目。

除了投資性價比高的優勢外，商業地產暫時沒有政策調控風險，也是吸引投資客關注的原因。上海中原研究咨詢部總監宋會雍說，北京樓市調控新政的出臺，表明地方調控政策很有可能比國務院的宏觀調控政策更為嚴格。在這樣的情況下，商業用房可以成為炒樓資金的短期避風港。

資金暫時的出口？

投資商業地產只是短期行為，從長遠來看，還是住宅更有吸引力。上海中原工商鋪部總監陶翃說，與住宅相比，商業地產有著太多的不同。雖然投資者近期確實流露出轉向購買商業地產的苗頭，但在比較了商業地產和住宅的不同后，資金回流向住宅，或只是時間問題。

據了解，與住宅最高可貸款30年不同，商用房的購房貸款最長期限只有10年，投資商業地產的現金流壓力很大。一般情況下，很多投資者希望能以商鋪的租金作為月供款。

事實上，很少有商業地產項目能在初期就能為投資者帶來穩定的高回報現金流。很多項目在開始招租前幾年，都經歷過多次調整期，此時的租金回報很難有保障。

除此外，商業地產的稅費也讓投資客望而卻步。按照國家稅收法規，轉讓商業地產需要交納近50%比重的營業稅、土地增值稅以及個人所得稅。未來可能出臺的物業稅，也將首先在商場和辦公樓領域征收。相比之下，住宅轉讓環節的稅收要低很多，執行力度也沒有商業地產那么大。

不僅如此，商業地產的升值幅度，也遠遠遜色于住宅。陶翃介紹說，以上海中原的辦公地點太平洋企業中心為例，8年前該寫字樓的售價為15000元/平方米左右，而現在上述樓盤的二手房價格不過30000元/平方米，僅升值一倍，而同期的住宅價格漲幅已經達五六倍。

業內人士認為，鑒于上述原因，對大部分投資者來說，商業地產或僅僅是一個暫時的資金出口，中長期看，他們還是會選擇住宅。

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