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金融危機的大背景下，海外樓市持續下跌的前提下，為什么中國樓市一枝獨秀？誰在推高樓價？哪些入市者燒燙了這一鍋沸水？

昨天，中原（中國）地產研究中心公布的一項長期抽樣監測結果顯示：自2009年4月以來，在滬籍購房者、外省市購房者、港澳臺同胞及海外人士三大類購房人群之中，滬籍購房者（含上海本地人與新上海人）比例下降，4、5兩月累計下降5%左右。5月份滬籍購房者比例回落到85%。與此同時，港澳臺人士接棒剛性需求的退潮，成為上海樓市高端物業的中堅力量。自2009年3月起，港澳臺購房人數連續3個月分別有25%、40%、43%的環比增幅，直追往年的歷史高點。

起草這份報告的研究員莊巍，昨天接受CBN記者采訪時表示，海外人士及港澳臺同胞在上海購房者中的所占份額雖然不大，但他們對市場反應靈敏，瞄準的多是高檔樓盤，其出手之處往往伴隨　大單的成交。從他們的參與程度，可直接感知房地產市場的活躍程度。

投資客出手

在經歷了剛性需求帶來的上海樓市回暖后，持續的火爆正促使海外投資客重新出手。

中原（中國）地產研究中心通過長期抽樣監測發現：今年前幾個月，港澳臺人士重點買進的上海樓盤包括：盧灣區的翠湖天地嘉苑，長寧區的御翠豪庭、天山河畔花園、天山怡景苑，浦東新區的世茂濱江花園，普陀區的捷城國際公寓、泰欣嘉園，松江區的綠洲香島花園、三湘四季花城(玉蘭苑)、山水四季城，閔行區的金匯豪庭、萬源城。

港澳臺同胞以及外省市購房者成為一手新盤消費主力的典型案例是，新加坡仁恒置地集團公司（Yanlord　Land　Group　Ltd.）旗下的一手高端住宅項目仁恒河濱城。據克而瑞（中國）發布的數據，位于上海浦東聯洋的高端住宅項目仁恒河濱城今年上半年銷售額達43．37億元，是2009年上半年中國房地產企業項目銷售金額第一名。

昨天，上海仁恒房地產有限公司副總經理姚偉示在接受CBN記者采訪時表示，今年5月份，仁恒河濱城這個項目的銷售均價約為37000元/平方米，合同銷售金額為6億元。據客戶摸底調查發現，5月的購房群體中，滬籍購房者的比例大約為38%，非上海的外省市購房者比例大約為42%，港澳臺同胞及海外人士的比例升至20%左右。相比去年，今年這幾個月的港澳臺同胞購買比例顯著增高。

瑞安房地產（00272.HK）毗鄰上海地標新天地開發的豪宅項目翠湖天地第三期嘉苑，售價逼近湯臣一品（中低區房源均價9.8萬元/平方米）。僅5月一個月，翠湖天地三期嘉苑就快速去化83套。與香港市場關系緊密的瑞安房地產今年加大了在香港的推介力度，刺激港人北上投資置業的欲望。不久之前的一場赴港展銷會，推售翠湖天地三期嘉苑的11號樓及10號樓的部分單位，3天售出57套，套現4.7億元。

雄起的港澳臺購房大軍，在通脹魅影纏繞下再次突襲上海樓市，他們裹挾著強烈的投資意圖。

美聯物業上海東昌分行營業經理劉曉玲說，最近給她房產經紀業務帶來福音的正是蜂擁而至的港澳臺客戶。昨天，她介紹：一位香港人幾年前已購買了世茂濱江花園的物業，現在手頭有資金，想在陸家嘴板塊再買兩房或三房的物業，預算在1000萬元以內。他的基本考慮是打算通過內資銀行貸款六成，主要是為了投資保值與抵御通貨膨脹。

最近，在上海浦東陸家嘴板塊，港澳臺的客戶數量環比5月增加近20%，其中香港客戶占到六成，臺灣客戶占四成。這些客戶需求的是該板塊的中高檔物業，小區內有會所，配套齊全，總價500萬~1000萬元間的兩房或三房。目標樓盤主要是世茂濱江花園、仁恒濱江園、盛大金磐等知名大盤。

中高檔房價值重估

身處賣房一線的美聯物業上海新昌城分行副營業經理錢繼榮最近體會到：6月，人民廣場板塊的港澳臺客戶數量環比5月增加近20%，其中香港客戶占到總客戶數量的三成。這些客戶需求的是人民廣場板塊或內環內的中檔物業，配套齊全，樓層6F以上，總價300萬~400萬元間的兩房，并且偏向帶有裝修，包括新昌城、卓悅居等名盤。

有一位香港人置換客，數年前已購買了物業，現在手頭有資金，想再在人民廣場或內環板塊換置一套2~3房，預算在300萬~400萬以內的物業，要求是帶裝修。80%數量的港澳臺客戶是購買之后就打算對外放租的，雖然租金連連下滑，但只是抱有增加額外收入的想法而已，主要是為了投資與抵御通脹。

上海中原地產浦東別墅二部經理許磊表示，據該分行統計，就5月來看，該區域成交總價千萬元以上豪宅及別墅超過15套，而就近一周來看，該分行別墅帶看量達每周5組以上。如近期成交一套位于康橋片區的別墅綠寶園，該套別墅面積約375平方米、復式結構、房型為5房2廳3衛，最終成交價為1000萬元，上下家均為上海本地客，買家陳先生原來在香港工作，目睹香港銀行存款已經接近零利息，他表示身邊不少香港的同事和朋友對上海的樓市均表現出不一般的熱情，尤其對于陸家嘴地區、古北片區的高檔公寓。

中原地產陸家嘴分行經理杜炎亦表示，該分行區域內的熱銷樓盤有世茂濱江花園、仁恒濱江城，單套售價在1000萬~3000萬元之間。對上述兩個樓盤較感興趣的客戶主要是港臺人士和浙江人。由于目前樓市逐漸轉熱，加上對未來發展趨勢的看好，大量外地客攜資金入市，其中投資的比例高達四成以上，且這一趨勢在逐漸上升。

高檔房成交巨量的幕后力量是什么？

劉曉玲和大量港澳臺客戶深度溝通后發現：高檔物業被掃，與通脹預期加劇密切相關。這支特殊的買房大軍現時購房一方面是為了規避通貨膨脹帶來的資金壓力，另一方面是由于香港樓市漲勢迅猛，客戶認為現時上海樓市相對于香港等地價格不高還有上升空間，故決定購買。

克而瑞（中國）首席研究員陳嘯天認為，在預期不變的情況下，高檔住宅將持續火熱。對于資本來說，除了逐利之外，安全性也是重要的環節，至少從我近期所接觸的各方面的資金方來看，通脹預期所造成的壓力已經使得境內外基金、民間游資、部分個人投資者都紛紛在關注物業。通脹預期短期將會造成中高端物業被重新估值，引發價格上調。

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