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投資客悄然攪動北京樓市。

2月，我的項目客戶基本還是以諸如婚房之類的自住型需求為主，但3月投資客明顯增多，占到簽約量的15%20%。4月8日，北京香雪蘭溪項目負責人張曉晶告訴本報記者。

中原地產華北區總經理李文杰向記者坦承，3月的確出現了一個投資需求入場的小高潮，但高漲的成交量可能會在今年46月回落，房價或將繼續下跌。由此判斷，投資客此輪入場并不具備可持續性。

投資客入市跡象

一位在房地產相關協會工作的孫小姐最近很忙，因為總是要為一些投資需求出面找開發商要優惠。

這些朋友基本都是投資需求，而且一買就不止一套，多的有四五套。孫小姐坦言，她甚至在幫朋友買新一期北京A-Ztown項目時，連房源都拿不到，房子在開盤前一天就提前搶購一空。

北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，目前二手房門店投資客的占比大約為5%10%。投資者有入市跡象。投資客多選擇成熟地段的小戶型入手，五環之外較少見。某些成熟區域的別墅，特別是獨棟別墅，著名中小學校周邊的樓盤，一個區域內比較少見的稀缺種類產品，這些都最容易受到投資客青睞。李文杰指出。

投資客的悄然入場，加之剛性需求的積壓性釋放，推動了成交量的上漲。以北京遠洋沁山水為例。4月6日，記者來到遠洋沁山水的三期開盤現場，900套房源當日售罄。遠洋沁山水目前約已完成銷售30億元。

3月26日，北京市建委相關領導做客首都之窗訪談時透露，今年1月1日3月18日，整個北京房地產市場期房的網簽是24437套，同比增加了76%。

投資客為何選擇此時入市？李文杰認為，投資客入場的最直接原因就是前期剛性需求的大量釋放帶動了投資信心的恢復。同時，也跟價格的理性回歸不無關系。以北京為例，投資客占比大的項目價格都是真正降下來的。比如金都杭城、華僑城項目雖然目前折扣價已上調了5%左右，但與前期最高價相比，房價仍然下調了15%20%。

遠洋地產市場總監肖勁認為，另一個吸引投資客入場的重要理由在于各地對二套、三套房的放貸政策松動，投資客從銀行取得貸款相對容易，加之目前全球經濟形勢仍不明朗，房子作為一種保值增值的資產投資也很重要。很多買房者的目的也許不是轉手獲利，而是把買房當成儲蓄。

對此，SOHO董事長潘石屹也表示認同。我們整個處在通縮環境里，但通縮到通脹，可能是一夜之間的事。這個時候要保值只有房子。這是潘石屹在中關村PE大廈掛牌儀式暨中關村SOHO推介會上向記者透露的。

短期行為

投資客的入場，能不能成為樓市從反彈走向反轉的信號？

投資客入場只是一種短期行為，不會維持多長時間。李文杰認為，消化積壓仍是未來樓市的壓力所在。以北京為例。據北京房地產交易管理網統計數據顯示，截至今年3月31日，北京住宅存量約為13.55萬套，其中現房住宅存量占總量約為30%。一季度末現房住宅存量約為4.05萬套，同比增加約1.65萬套，增幅達69%，期房住宅存量約為9.5萬套，同比增幅為34%。

近日，北京社科院更是發表報告稱，截至今年一季度，北京的存量房是1000萬平方米。至于全國的情況，華遠地產董事長任志強在公開場合預測，今年全國房屋庫存量或將達2.5億平方米。

房屋積壓所帶來的房價下行壓力，將對下一步投資客的繼續入市帶來不利。

成交量回升，開發商以及二手房業主也將漲價，如果漲價過高，就會造成新的觀望。李文杰甚至大膽預測，成交量或在46月逐漸回落，房價則將繼續走低。

陽光100集團董事長易小迪在無錫舉行的挑戰與前景透視中國樓市迷局論壇上也預測，今年成交量可能會和2007年高峰時不相上下，但可能今年成交房價只會是2007年的8折左右。有業內人士更是放言，未來兩年房價將下降40%50%。

現在并不是所有城市、所有市場都出現回暖。萬科總裁郁亮在由中國房地產協會等機構舉辦的2009中國房地產百強企業研究發布會上也發出了這樣的警示，房地產行業牛市剛結束，調整期的結束可能性不大。中國房地產協會副會長朱中一也認同，目前仍是市場調整期。

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