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授信大戰、增發狂潮后，公司債又成為了年內上市房企融資的主戰場。

9月21日，萬業企業(600641.SH)10億元5年期無擔保公司債順利發行，而其7.3%的票面利率也成為自今年7月份公司債重啟以來的最高點。

公司債利率比較高，主要受近期債券市場對通貨膨脹預期上升導致的信用債券利率走高的影響。9月22日，萬業企業證券事務代表范志燕在接受本報記者電話采訪時表示。

債券市場利率的攀升，并不能阻止房企發債的熱情。包括金融街(000402.SZ)、上海復地(02337.HK)、首創置業(02868.HK)、萬通地產(600246.SH)、泛海建設(000046.SZ)等11家房企先后獲得中國證監會發行核準并部分發行。

據本報記者統計，自公司債重啟以來，此11家房企的公司債規模達到244億元。

上市房企集體發債，一方面是考慮到未來貨幣政策的走向；另一方面，也是在資本市場和房地產市場調整前，未雨綢繆的體現。中信建投房地產行業分析師張朝暉說。

利率高企

相比半個月前金融街56億元公司債中3年期票面利率4.7%、5年期票面利率5.7%，萬業企業5年期公司債的票面利率高達7.3%，上升了160個基點。

主要是因為沒有大股東提供擔保，當然還包括我們是民營公司而非國有企業的因素。范志燕說。她透露，公司在確定票面利率區間的時候，就已經預計到利率水平在7%左右。

國都證券固定收益分析師蘇昌景表示，房地產行業的高風險性以及萬業企業自身規模較小、開發區域集中、土地儲備小的特點，都使市場要求其有較高的風險溢價。

此外，他還表示，全國銀行間市場交易商協會針對銀行間市場出現的信用債一二級市場利率倒掛而規定債券發行利率下限，以及銀監會關于銀行資本充足率的新規，都使得信用債利率快速攀升，是這波債市反彈的主要原因。

市場對通貨膨脹的擔憂，也助推了投資者對收益率的要求。蘇昌景說，短期信用債還將保持高點盤整的格局。

正是在此背景下，萬業企業公司債利率創造了公司債重啟以來的最高點，甚至是今年以來房企發債的最高利率。

此前，2008年7月發行的08新湖債以9%的票面利率，創造了迄今為止房企發債的最高利率，但08新湖債對照當時的3年期貸款基準利率僅高出19%。而按萬業企業公司債的7.3%的利率計算，高出現行的5年期貸款基準利率23%。

而在銀行限投信用債和公司債供應加大的形勢下，債券市場的供需失衡可能將進一步推高利率的上行。

不排除部分公司為吸引投資者，在債券評級不高的情況下，進一步提高利率水平，進而推動整個信用債利率繼續走高。蘇昌景說。

未雨綢繆

萬業企業公司債的高利率以及債券市場利率整體走勢的高企，并沒有打消上市房企對發債的熱衷。

債券市場的形勢并不是公司所能左右的，最重要的是趕上這波發債的時機。近期獲準發行公司債的某國有上市房企高管在接受本報記者采訪時表示。

此高管評價，萬業企業公司債的高票面利率只是個案。而像該公司那樣具有國有股東背景的公司具有一定的利率議價能力。

接下來的時間，銀行信貸收緊是肯定的，利用上市公司這個融資平臺盡快拿到發展的儲備資金才是正途。

其實7.3%的利率并不算太高，考慮到目前的信貸形勢和民間借貸成本，公司債對房企而言依然是比較低廉的融資途徑。張朝暉說。據他調查，目前部分房企通過民間借貸的利率高達20%。

另據上述高管介紹，通過信托等渠道融資，折合的年利率也在10%以上。而通過委托貸款的利率更高，基本都在12%以上。

雖然表面來看，銀行貸款的成本較低，但信貸資金已經出現了明顯收縮之勢，且銀行貸款一般都需要抵押或者擔保等附加要求，而且以付息貸款為主，雖然現在的成本確實很低，但未來3～5年利率上調后，成本未必就合適。上述高管表示。

張朝暉也表示，大多房企基于對未來房地產市場投資回報的良好預期，也愿意以更高的借貸成本融資。

此外，公司債資金的靈活運用，也是房企熱衷的很大原因。公司債所募資金的用途一般都被上市房企表述為償還銀行貸款和補充營運資金，公司債可以用來拿地，而銀行貸款多為開發貸，不能用來擴充土地儲備。

從時間匹配上，公司債3～5年的期限也和房地產開發周期相契合。

更為重要的是，發行公司債有利于上市房企優化債務結構。從中報來看，上市房企無論是現金流量、還是期末現金余額都較年初有了大幅提高，但從債務結構上看，流動負債過大、短債長投的局面依然沒有明顯改善，如果市場銷售情況逆轉，資金鏈的風險又會敞開。張朝暉說。

以萬業企業為例，中報顯示，期末貨幣資金余額為14億元，資產負債率為42.6%，但其流動負債占比高達95.93%，而其上半年營業收入下降17%為6.17億元，凈利潤同比減少28%僅為1.51億元，此次發債完成后，其流動負債的比例將下降為12.59%。

面對房地產市場的價升量跌，上市房企承受較高的借貸成本集體發債、調整自身結構也就成為順應變化的理智舉動。

擴充自身現金儲備來積極應對未來貨幣政策的調整和資本市場、房地產市場調整帶來的不確定性，可以看作是經歷2007年市場調整以后，整個行業的成熟和進步。張朝暉評價道。

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