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商業租金收入的發展模式，我覺得穩定又簡單，做收租股有什么不妥呢？日前在接受本報專訪時，恒隆地產（00101.hk）執行董事吳士元反問道。

最近，恒隆地產公布了截至2009年底的半年業績，如果不計入重估等特殊項目，其基本純利上升近4 倍至55.08 億港元。其中，香港及內地的租金收入分別錄得12.69 億港元和9.53 億港元，按年增長4.7%及15%。

吳士元強調，恒隆地產專注于內地商業租賃市場的發展，可以形成一個良性循環，我們在香港10年都沒有買入一塊地了，而在2005年我們決定投資400億港元于內地市場，就是覺得香港地產市場這塊蛋糕越來越小，內地的商業地產空間卻很大。

如果從1992年開始在上海發展港匯廣場和恒隆廣場算起，恒隆地產進軍內地商業地產已經18年了。

吳士元說，恒隆地產并不是最早進入內地市場的香港地產公司，但卻一直堅持只做商業地產，因為內地商業地產的回報率比住宅要高。早期發展的上海兩個項目，今年的租金回報率估計會上升到29％。

恒隆地產的邏輯選擇很簡單：一邊是香港地產日益激烈的市場競爭，一邊是內地大有可為的盈利空間。實際上，這只是一道答案很明顯的選擇題。

不過，恒隆地產在內地的大部分項目仍處于投資期，因此以香港出售住宅的收入來支持內地商業地產的投資，仍是恒隆地產目前的發展模式。

香港，10年沒買地

恒隆地產在香港10年沒有買入一塊土地了。吳士元說，香港在1997年的高峰時期，每年出售的住宅數量有3萬－4萬個，最近10年數量一直下降。而香港的發展商數量一直沒有減少，市場越來越小，香港的地價也不便宜，所以利潤越來越少。

根據中原地產提供的數據，預計2010年香港一手成交的房屋數量將從2009年回落26％至1.2萬個，成交金額則保持2009年1200億港元左右的水平。而2010年整體成交的樓宇（包括商鋪和住宅）的買賣合約可達15萬宗，總金額約為6000億港元。

吳士元說，恒隆地產在2009年賣樓比較多，所以總體收入中出售香港住宅的盈利貢獻比較多，2009年下半年的銷售收入高達75.11 億港元。而在2008－2009年6月底的全年業績中，恒隆地產在香港的物業銷售收入從前一年度的63.35億港元暴跌了99.84％至1040萬港元，租金收入占了收入的大頭。

租金是穩定增長的收入，而出售住宅則不一定，有時賣得多有時賣得少。這是我們進軍內地地產市場的原因之一。吳士元說，1992和1993年，恒隆地產是摸著石頭過河，董事長陳啟宗到過很多地方，覺得最佳的投資之地在內地。當時的上海不是現在所看到的上海，在1992、1993年各買入一幅地之后，花了很長時候研究策劃和建筑，直到2000年和2001年港匯廣場和恒隆廣場相繼落成。當時仍然戰戰兢兢，不知道進軍上海市場這個決定是不是做對了。

吳士元坦言，直到2005年才知道進軍上海的決策做對了，港匯廣場走中檔路線，而恒隆廣場走高端路線，到2005年，上海項目的回報率已從最初的5％上升到15％。

不過陳啟宗曾指出，早年恒隆進入上海市場的時候，土地買貴了，當時土地價格占總體投資的30％以上。但后來情況有所改善，目前土地價格占項目總體投資的比例約16％。目前，恒隆在上海、沈陽、天津、濟南、無錫、大連等地共擁有約2000萬平方呎（約186萬平方米）土地儲備以及18個項目。恒隆地產2005年決定投資400億港元在內地市場，至今已完成落實380億港元。

恒隆在香港和在內地走的是完全不同的路線，恒隆在香港并沒有經營這么高檔的商場，也沒有相關的經驗，而且當時香港也沒有上海恒隆廣場那么大的高檔商場。所以我們在內地從頭開始，現在看來，沒有這方面的經驗反而是好事。有些香港發展商，正是由于把香港的經驗和管理模式復制到內地，反而有些水土不服。吳士元說。

2005年，恒隆希望把在上海盈利的模式推廣到其他地方，發現在上海要獲得這樣的地塊越來越困難，而且有些地塊會碰到拆遷問題，比較棘手。因此把視線轉移。

我們在一兩年間走遍了50個以上城市，和當地政府商討。最初一些政府不太認識恒隆地產，我們需要花費一番口舌去介紹自己。后來有些地方政府了解到，恒隆的項目在上海交很多稅。比如2009年，包括恒隆的項目本身以及恒隆的租戶，共交了30億元的稅。對于地方政府來說，我們每年所交的稅是很大的吸引。 吳士元說。

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