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來自香港市場的消息，已完成路演的恒大地產(3333.HK)，預計11月5日掛牌上市，業內預測可募集資金10億至15億美元。

恒大正以趕超萬科的龍頭老大的姿態出現。根據10月9日克而瑞(中國)信息技術有限公司等機構發布的《2009年三季度中國房地產企業銷售排行榜報告》，前三季度萬科銷售金額第一，而恒大地產異軍突起，占據四個排行榜榜首。

恒大是否能夠取代萬科坐上行業老大的交椅，還是像當年的順馳一樣，只有把式沒有內力？

來勢洶洶

2007年上市的失利，令土地儲備面積過于龐大的恒大一度陷入深刻危機。2008-2009年，恒大在旗下項目全面推行低價、快速的銷售策略。

銷售業績，恒大并沒有超越萬科。據三季度報告顯示，今年前三季度，萬科以461.5億元銷售金額位居銷售金額榜首，截至報告期末，公司尚有450.2萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額共計393.7億元。預計全年銷售金額可超過2007年的523.6億再創新高。而恒大地產的招股書顯示，截至今年9月30日，恒大簽約銷售額為231億元，雖然與2008年同期的54億元相比，增幅約為三倍，但仍排在老牌一線地產商保利、中海之后。

銷售面積方面，截至9月30日，恒大售出480萬平方米，但仍然未及萬科的510.3萬平方米。

不過，從第三季度與上半年的銷售增長率來看，恒大在銷售面積和金額方面的成長性均位居第一，分別達到103.09%和106.75%，實現翻倍的增長速度。

在土地儲備上，兩家公司體現出激進與穩健的不同風格。

恒大引以為傲的是，5100萬平方米的土地儲備占據三季度末中國房地產企業土地儲備第一，萬科地產土地儲備僅為2450萬平方米，不到恒大土儲的一半。同時，恒大目前在建工程面積在1700萬平方米左右，成為國內在建面積最大的房地產企業。而萬科則不疾不徐，郁亮表示，萬科將繼續堅持穩健的經營策略。面對近期較為火爆的土地市場，郁亮再次重申，萬科沒有志在必得的土地，在獲取項目資源時，萬科將繼續堅持嚴格的項目獲取標準，寧可錯過，絕不拿錯。據統計，今年前三季度萬科共獲取新增項目30個，按萬科權益計算的建筑面積632.7萬平方米，明顯低于2007年。土地儲備的成本價格，恒大為445元/平方米，萬科約為2686元/平方米。

產品結構方面，萬科正在向高端產品改變，以改善型住宅為主要的發展方向。而恒大則是以典型的低價房為主，2009年1-9月，恒大地產平均銷售價格為5128元/平方米。產品結構較為豐富，10%為高端產品，70%為低價產品，20%為度假型產品。

穩健為勝

盡管恒大地產平均銷售價格明顯低于萬科、保利、中海等大型房產上市公司，但通過計算可得到，恒大地產的土地成本(445元/平米)只占到其平均銷售價格(5128元/平米)的8.6%，土地成本優勢明顯。

值得一提的是，極其低廉的土地成本優勢，并未提升恒大地產的毛利率。據招股書顯示，2009年上半年，恒大地產銷售成本10.89億元，占期內總收入的66.6%；毛利率達到33.4%，但與2008年同期的37.2%相比有所下滑。

截至今年9月30日，恒大地產包括現金等值物及受限制資金總額達人民幣100億元。盡管如此，恒大地產仍然面臨著不小的資金壓力。

據招股書顯示，截至2009年6月30日，恒大地產未償還的銀行借款達101.7億元人民幣，與2008年度末的104.4億元基本持平(2006年、2007年分別為22.5億元和95.6億元)。同時，截至2009年6月30日，恒大地產應付賬款累計達51.22億元人民幣，亦高出2008年全年44.6億元的數據。目前，恒大地產總資產364.5億元，負債總額274.4億元，資產負債率為75.2%。

而萬科的財務狀況十分健康。郁亮表示，公司近期銷售狀況良好，凈負債率僅為9.8%。萬科三季報顯示，今年1-9月，萬科管理費用比去年同期降低11.6%，銷售費用比去年同期降低17.6%，管理費用、銷售費用合計占營業收入的比例比去年同期降低35.0%。管理的有效性明顯高于恒大。

在更深層的公司治理結構和企業文化方面，與萬科相比，恒大也許才剛剛開始營造。

任何行業的龍頭企業，并不單單以規模為唯一標準。業內專家認為，恒大趕超萬科，更多表現為一種姿態和精神。真正的趕超，或許還有很長的路要走。

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