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經歷了2010年政府對房地產市場一系列的宏觀調控之后，中國商業地產見證了寫字樓、零售、投資領域的新高點。市場對商業地產的關注與日俱增。

有統計顯示，2011年前2個月，中國房地產開發投資同比增長35%,，高于2010年全年33%的漲幅。盡管人們曾經預期政府整治房地產行業的舉措會減緩房地產的建設，但中國房地產固定資產投資增長的速度依舊在加快。在中國政府宏觀調控住宅市場的背景下，越來越多的開發商和投資者已經開始轉戰商業地產。

與此同時，亞洲變化的經濟形勢為中國城市帶來更多機遇，上海、北京、深圳等一些經濟中心，在寫字樓市場越來越具備競爭力，這些城市正在成為跨國企業辦公室選址新方案的目標城市。

租金看漲

高緯環球2011年第一季度寫字樓和零售研究報告顯示，中國寫字樓和零售物業市場在第一季度表現出穩健增長的租金水平和活躍的市場態勢。

第一季度，高品質寫字樓租賃旺盛，寫字樓租金持續上升。在北京，不斷上升的市場需求和有限的高端寫字樓空置面積推動甲級寫字樓租金不斷上漲，按使用面積計算平均有效凈租金達到322元/平米/月。北京寫字樓市場的另一顯著趨勢是內資企業的寫字樓需求倍增，吸納了很大比重的市場供應。上海的高品質寫字樓租賃旺盛，平均有效凈租金達到363元/平米/月，繼續領跑中國大陸寫字樓市場。作為中國經濟發展最快的城市之一，成都寫字樓市場租賃活躍，但隨著大批新項目投放市場，未來空置率有望走高。

同時，宏觀經濟的積極表現提升了中國消費者的信心指數，不斷增長的購買力將中國零售地產推向新高。受到春節的影響，第一季度北京和上海零售市場表現活躍，市場整體空置率下降。各業態都體現出積極的擴張趨勢。租金方面，北京優質商鋪租金基本穩定，有小幅度上升。在上海，受到國際零售商在上海的擴張計劃影響，使得優質零售物業需求上升，租金升高。未來將有大體量商業新項目入市，預計市場吸納率可觀。成都零售市場在2011年將有幾大新項目入市，而奢侈品牌也正在加快其在成都的擴張步伐。

高緯環球中國區零售地產服務部執行董事JamesHawkey對中國零售市場未來發展前景的判斷是：“在北京，Gap是近期在北京將有較大動作的國際零售品牌，現今在北京有2家店鋪。其他一些國際零售品牌也正在積極擴張北京的零售版圖。但是新增供應量上升的速度會比市場需求上漲的速度更快，因此大量的新增供應量可能會帶來空置率上升，尤其在中關村和亞奧區域，甚至可能造成一些零售項目經營慘淡。在上海，隨著需求上升和國際零售商繼續擴張，市場總體保持強勢。在接下來12個月，將有不少新項目入市，例如名人商業大廈、越洋廣場和中信廣場。”

對于中國二線城市零售地產的發展狀況，他補充道：“中國二線城市已經成為許多國際零售品牌的主要關注點之一。例如在成都，Zara和H&M在2010年進入市場，各開了2家店，H&M第3家店將在近期開業。成都是一個典型的中國二線城市，不少大型購物中心即將入市。成都凱丹廣場在2010年底竣工入市，現在新建的項目還有來福士廣場和萬象城，都將在2012年竣工。現階段成都市場總的來說比較平衡。但是在不少二線城市，卻出現了新增供應量遠遠高于市場需求的現象，許多超大型購物中心在短期內就已經竣工入市。”

投資活躍

在投資領域，大量投資涌入商業地產領域，其中不僅包括國外資本，國內機構投資者正逐漸成為主角之一。在工業物業領域，2011年，中國的工業物業市場價格將由于供應短缺而需求旺盛繼續保持良好的增長態勢，這一趨勢在北京、上海、重慶等城市將表現得尤為明顯。

高緯環球《全球工業物業報告》顯示，2010年亞洲地區工業物業租金上漲幅度超過了5%，跟全球大部分工業地產市場衰退的情況形成鮮明對比。北京2010年工業物業租金同比上漲18%，占據全球工業物業租金增長最快城市排行榜第2名。高緯環球中國區董事總經理張良軍表示：“2011年，中國的工業物業市場價格將由于供應短缺而需求旺盛繼續保持良好的增長態勢，這一態勢在北京、上海、成都、深圳重慶等城市表現得尤為明顯。同時，由于中國政府對于工業用地指標分配實行了更為嚴格的總量控制，而各類投資特別是與內需增長相關的投資對工業物業的需求有增無減，這一增長趨勢在未來將得以延續。”

2011年，由于住宅投資受政策嚴控影響，部分投資資金流入商業地產領域，尤其是住宅被限購的一二線城市更加明顯。預計隨著政府對住宅調控政策的進一步監管和落實，會加快國內外投資者布局商業地產的步伐。隨著經濟的進一步復蘇，對商業地產需求也在逐步釋放，這也在一定程度上支持了投資者向商業地產進軍的決策。據悉，高緯環球投資部團隊在過去的半年內已經連續促成3宗整棟商業物業交易，總投資額超過人民幣40億元，創五大行之最。

高緯環球投資與資本市場部中國區董事葉成宇表示，2011年國內商業地產投資領域延續2010的活躍態勢，中國仍然是海外機構投資者重要的目標投資市場。“以上海為例，不包括土地交易，僅一季度就有7個整棟物業交易，成交逾46億人民幣。其中港臺及國內投資者交易量占50.4%，海外投資者占49.6%，寫字樓占44.5%，綜合體占22%，商場12.5%，酒店占21%。”

外部利好

在國內因素推動商業地產向好的同時，國際因素，特別是亞洲經濟形勢的變化為中國商業地產發展注入了外部利好因素。

高緯環球《全球主要寫字樓市場報告》資料顯示，由于甲級寫字樓可租面積有限，市場需求持續旺盛，香港寫字樓租金水平在2010年上漲幅度達51%。香港中央商務區寫字樓租金在2010年占據全球最貴寫字樓排行榜第1名位置。

高緯環球的分析認為，隨著經濟繼續回暖，新增供應量仍然有限，香港中央商務區將迎來更多的寫字樓需求，租金將繼續上升。如果這一趨勢持續，至少到2012年香港市場不會存在租金低廉的寫字樓供應。市場上一些注重降低成本的跨國企業正在尋求新的寫字樓選址方案。隨著香港寫字樓租金水平繼續升高，中國的上海、北京、深圳等一些經濟中心，在寫字樓市場越來越具備競爭力，這些城市可能成為跨國企業辦公室選址新方案的目標城市。

上海、北京和深圳的中央商務區在過去的幾年間發展迅速，在一些方面已經能夠和世界一流金融中心相提并論。盡管北京的寫字樓租金在近期經歷了大幅上漲，但中央商務區的租金跟香港比起來仍然很低。跟香港比起來，北京和上海的租金不到其1/3的水平，而與此毗鄰的深圳，只有香港寫字樓租金的1/10左右。

另外，受到近期不幸發生的地震和海嘯影響，許多在日本的跨國企業正重新評估在東京乃至日本的業務策略。據悉，已經看到部分公司臨時遷往大阪和周邊城市，有些汽車關鍵部件生產商決定在中國設立新的生產設施。盡管這些還只是個案，但可以肯定的是大地震必將給日本經濟和周邊其他國家市場帶來深遠的影響。

對此可能性，張良軍認為：“中國內地規模空前的城市化進程和持續的經濟發展不僅為商業房地產市場提供了強勁的需求，基礎設施的不斷完善也為跨國公司在中國地區乃至亞太地區的產業布局和選址提供了更加多元化、更加靈活的策略選擇。一方面，香港、上海、北京等核心城市的寫字樓市場將延續其強勢的表現，另一方面，核心城市周邊的寫字樓市場及工業園區也將受惠，為相對低成本的研發設施、數據中心、呼叫中心等后臺辦公室的提供現實的解決方案。”

 

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