北京商業地產市場泡沫隱現
本周一的一場土地拍賣會，讓京城商業地產的熱度再被點燃。“盡管體量較小，還不足以判斷是否存在著泡沫，但是京城商業地產的階段性過熱已經顯現出來。”戴德梁行商鋪負責人張家鵬向記者表示。
從各大房企紛紛轉型商業地產到京城商業地塊的大賣，京城的商業從地產開發的配角逐步走上了主角道路，而其迅猛的發展勢頭也讓業界對于其存在的泡沫產生了擔憂。
“近期北京土地市場出現了兩塊位于二環以內的商業用地，地理位置極佳，是近年來北京市地理位置最好的商業用地，其價格將刷新歷史紀錄，特別是王府井地塊將被視為北京商業地產的風向標。”譽安翔房地產咨詢有限公司合伙人王珂向記者表示。
據悉，即將出讓的東城區王府井大街西側商業金融用地(王府井國際品牌中心項目)位于東城區王府井大街西側，用地性質為商業金融，東至王府井大街，西至晨光街，南至大甜水井胡同，北至大阮府胡同，建筑規模約8.5萬平方米。投標時間為今年7月29日，投標保證金為人民幣6億元。
北京中原地產分析師張大偉表示，內城區土地已屬于絕對稀缺資源，最近4年出讓的商業地塊僅為3塊，而且從面積、位置等方面，都與此次出讓的王府井地塊相差甚遠。在內城區的銷售項目上，包括西單銀座(寫字樓)、霞公府(住宅)等，均價全部5萬元/平方米起，其中住宅已經超過10萬元/平方米。
近期商業地產的火爆，讓業內對于7月下旬上市的王府井商業地塊的成交價也有了更高的預期。王珂預計王府井商業地塊的樓面價將會更高，預計在5萬元/平方米左右。
其實，除了這兩塊備受關注的二環以內的商業地塊，今年上半年入市的商業地塊全被市場傾注了大部分注意力。
北京市土地整理儲備中心數據顯示，截至6月27日，北京上半年土地出讓為113塊，提供總面積1031萬平方米，成交總值為324.8億元，相比去年同期下調了48.6%。而住宅出讓金更是下滑了75.4%。今年上半年僅為120.3億元。
在上半年來，截至日前已經簽約的商業類地塊合計為21塊，提供的建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，超過了住宅供應量和樓面價。
北京市房地產交易管理網數據顯示，截至日前，北京商品房住宅庫存有明顯增加，相比調控前的92900套上漲了15.9%。而商業及辦公則出現了下調。其中商業下調了8%，辦公類單元下降了3.5%。
商業地塊的走熱主要是受到了調控政策影響，對住宅市場的打壓，讓沉寂了多年的商業地塊開始出現了火爆場面。
除了7月下旬即將入市的王府井商業地塊之外，中服地塊的二期也將在下半年入市。
泡沫隱現
不光是商業用地的受捧，各大房地產商的商業項目也在今年上半年紛紛亮相。
作為龍湖地產在北京的一個城市綜合體項目長楹天街于今年上半年入市，其中商業部分的體量達到了27萬平方米；華潤橡樹灣打造的五彩城一期也將于近期開業，總商業面積也達到了20萬平方米以上；上周末，總建筑面積達到了52萬平方米的望京SOHO也正式推出了樣板間，是其在北京的第二大項目；同時定位于城市綜合體的保利中央廣場也在上半年開始了其住宅部分的銷售；金融街于近日出資60億元收購了中信城剩余的3塊商業用地，再加之此前的40億元，金融街前后支付100億元，入主菜市口商業金融項目。
一系列動作的背后是不斷被推高的商業地產價格，從租金上來看，目前CBD甲級寫字樓的租金已經達到了500元/月/平方米以上，相比2008年最低時已經上漲了3倍有余。在6月20日-26日的統計中，北京商用項目(寫字樓、商鋪)共成交4.7萬平方米，約為前一周成交量的4.4倍；成交總價約為12.65億元，環比增加280.81%；成交均價接近3萬元/平方米。
“如果從目前的市場來看說北京的商業地產存在著泡沫，還為時尚早，如果在接下來的麗澤商務區和通州新城的商業用地拍賣中，出現了價格快速上漲或是企業瘋狂進入，那么就可以認為是泡沫已經出現。”王珂表示。
但是張家鵬卻認為，目前北京商業地產的階段性過熱已經顯現出來。根據易城中國的統計數據顯示，截止到今年一季度，北京市城市綜合體的存量就高達2000萬平方米。
“其實北京商業地產現在面臨著的問題主要是住宅開發商的大量介入，而他們又缺乏商業地產的開發經驗。”一位業內人士指出。
而王珂則認為，未來商業地產的金融屬性將不斷加強，而商業地產的投資也將從實體投資改為股權投資等。
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