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相對于住宅市場的低迷，深圳商業地產持續向好。５月，深圳一手商鋪、寫字樓價格環比漲幅均超兩成，相比一年前漲幅翻番。

國內一線房地產企業競相搶灘商業地產，最新一例是，昨天深圳萬科高調發布商業策略并推介其首個購物中心旗艦品牌“萬科廣場”。

１房企強力介入

萬科一直以專攻住宅而知名，去年宣布調整發展戰略，８０％做住宅，２０％將開發持有型物業，特別是社區商業。２８日，萬科發布的商業策略似乎又進了一步。商業產品系列化，不僅包括社區商業“萬科紅”品牌，還推出了購物中心“萬科廣場”品牌和寫字樓“萬科大廈”品牌。

深圳萬科總經理周彤表示，“萬科運作的商業概念將從社區商業擴展為城市商業。一方面，繼續依托住宅，開發和拓展社區商業，豐富業主生活空間和人居需求。另一方面，順應城市發展規律，萬科也將在社區和住宅之外，開拓更具規模和體量的城市級綜合體商業中心。將針對不同類型的物業制定符合客戶需求和萬科特色的產品開發邏輯，聯合業界頂尖的商業資源，在定位、設計、招商、運營、融資等領域實踐萬科之路。”

數據顯示，以前深圳萬科城及五園中非住宅比例僅為４．７％，而其沙井、沙灣等舊改住宅項目非住宅比例提升至１０．５％，綜合體項目中非住宅的比例達到３７．５％。

此前數日，深圳益田集團宣布成立益田商業集團，重點關注和打造城市綜合體項目。益田集團總裁黎志強表示，樹立全國最具影響力的商業地產品牌，打造城市綜合體、運營城市未來，是益田集團下一步的戰略重點。商業產品線包括城市核心區集中商業、城市郊區娛樂主題商業和情景式商業步行街。

今年４月下旬，京基集團建設的京基１００成功封頂。這座高達４４０多米、投資５０億元打造的深圳最高樓，集５Ａ甲級寫字樓、時尚購物中心、五星酒店住宅公寓于一身，成為房企進軍商業地產的一個標志項目。

屬意商業地產的房企還有許多。中糧集團計劃，未來５－１０年將在全國拓展２０個大型商業地產項目，總資產達到７００億元，占中糧集團總資產的３０％。３月１２日，招商地產公告稱，旗下子公司深圳招商房地產公司將以派生分立的形式，一分為二，新派生出深圳招商商置有限公司。這意味著，招商地產未來將商業地產的開發和經營上升為自己的主營業務之一。同期，保利、華潤、金地、中海、恒大、富力、首開等地產商也紛紛進軍商業地產。

２受益住宅調控

商業地產與住宅的關系雖不宜以此消彼漲來形容，但在總體需求相對確定的情況下，住宅市場受到嚴厲調控，商業地產受益是顯而易見的。一個頗具說服力的例證是，２０１０年初，深圳住宅價格與商業地產價格倒掛現象比較普遍，即同品質的寫字樓價格低于住宅。如今這一現象已發生逆轉。

住宅調控使政府供地、銀行信貸、民間資金均從住宅市場流向商業地產。今年以來，深圳居住用地僅出讓兩塊，且均為保障性住房用地，也就是說，過去６個月，深圳房企未拿到一寸商品房用地。同期，深圳商業用地卻有大量供應，甚至出現了流拍現象。資金方面，銀監會不斷收緊開發貸款，連地產信托也不斷縮水，相對而言，針對商業地產，無論是開發貸款，還是個人買家，均未限套數、限次數。

進軍商業地產也是房企可持續發展的需要。業內人士認為，房地產企業之所以開始向商業地產滲透，主要是由房地產發展趨勢決定的，單純的做住宅是有風險的，住宅市場早晚會出現邊際效應最小的時候，因此，商業地產成為企業長期均衡可持續發展的必然選擇。

伴隨中國城市化進程的加速，商業地產的空間也在不斷拓展。據《深圳市城市總體規劃（２０１０－２０２０）》，未來，深圳將建立三級城市中心體系，包括福田－羅湖、前海２個城市主中心，龍崗中心等５個城市副中心及航空城等８個城市組團中心。而現階段５個城市副中心區域的商業配套卻仍未完善，人居全方位需求仍未得到充分滿足。包括萬科在內的房企正是把握這一發展趨勢及機遇，著手打造從住宅到商業，滿足市民日常居住、生活、工作所需的全方位業態結構。

３后市仍可看好

從官方公布的數據看，５月一手商業物業市場中，４月底和５月推售的項目銷售占據市場主力，雖然有的項目地處關外，目前相關配套設施尚待完善，但開盤初期仍然取得較好的銷售成績。由此可見目前市場中商業項目對投資和資金的吸引力仍然很大，加之目前政策對住宅市場投資越來越嚴厲的限制，市場資金更趨向在商業物業市場中尋找投資機會。

５月初，深圳商品住宅實行一房一價政策，不少項目推出促銷優惠活動。除少數促銷力度較大的項目成交較理想外，大多數項目的優惠力度有限，成交并沒有明顯改善，住宅市場的觀望情況仍較濃厚。

中原地產認為，住宅繼續受限，商業地產市場的政策相對寬松，整體成交氛圍也較好。一旦有新商業項目推售，受追捧程度仍會比較高，后市對商業地產仍然看好。６月以來，深圳商業地產的供應繼續增加，從而帶動成交量的上升。排除成交結構的影響，預計商業地產的成交價格仍將高位波動。

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工商地鋪高薪攬才

房地產企業發力搶灘商業地產，中介也擴軍備戰，挖掘其中商機。近期，深圳部分地產中介不僅增開工商地鋪，而且高薪招攬商業地產營銷專才。

據介紹，深圳中原今年計劃增鋪１００家，預計工商鋪將達到２０家左右。３月份，深圳中原舉辦“八鋪同開”開業慶典，新張的地鋪均為工商鋪，分布于全市六區的多個商業繁華地段。下一步，中原工商鋪將加強網絡資源利用，堅持寫字樓及商鋪租售穩步發展的同時，積極開拓廠房銷售新領域。

“僅一季度，我們就增開３家工商鋪，在深圳的工商鋪總數增至１０家；工商中介人員增加６０％以上，達到約２００人。”２１世紀不動產深圳泛城房地產總經理楊創慧透露，該公司計劃全年將工商鋪增加到１５－１８家，從業人員擴充到近４００人。

世聯行恢復了一度停止的工商鋪管理部門，多個工商地鋪正加緊店面裝修。世華地產也在物色專才和鋪位，尋找契機增開工商地鋪。

中介增設工商鋪，相關人才緊俏，薪資見漲。為吸引更多人才，深圳中原員工今年薪酬在去年基礎上增加了約１４％。

楊創慧介紹，“２１世紀不動產工商鋪從業人員的底薪和提成比例在業內都是排在前列的，相比去年，一線員工薪酬平均增長了兩成以上。”為了留住工商人才，該公司在加薪的同時，特別關注拓展人才的晉升空間，表現突出的工商經理可以兼管住宅地鋪，有更多機會上升到公司中高層。

 

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