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市道不好，瑞安也不著急把工程動起來。佛山地產界人士告訴記者。他們所說的是瑞安房地產佛山嶺南天地項目。在內地，瑞安算得上是最本土化的港資企業。他在佛山的這個項目原定于9月開工，后來被推遲到10月。記者在施工現場看到，工程機械寥寥可數，只有十多個工程人員來回走動，保安搬個椅子在一旁埋頭看書。

謹小慎微

瑞安（0272.HK）的負債率通常保持在15%左右，2007年年底是20%，2008年年中則上升到了29%。一位瑞安的投資者告訴記者。據統計，瑞安未來兩年的現金支出大約是104億元，其中建設支出約20億～30億元，其他為地價款及動遷費，其2008年中期報告顯示尚有現金33億元。

29%的負債率并不高，但是數據上升的速度顯然讓諳于資本的掌門人羅康瑞有些緊張。10月底，羅在參加重慶一次活動時透露，瑞安已獲得內地某銀行80億元人民幣的備用額度，以消除投資者對瑞安資金的質疑。另有消息稱，目前瑞安正在為了一筆3.75億美元的票據進行海外融資。

羅康瑞亦頻頻通過股權轉讓融得資金。上半年瑞安向永菱通金融出售所持的上海瑞虹新城發展項目25%股權交易，從中獲益11.25億元。8月21日，瑞安房地產又出價10.21億元，將偉華有限公司25%股權出售給永菱通。而永菱通金融行政總裁洪錦標透露，計劃在未來一年內把投資規模增加到20億美元。

鑒于羅康瑞在香港的資本玩家身份，找錢路數上自然比內地房企廣。在香港大福證券研究部董事總經理麥德光看來，在如今的市場形勢下，瑞安加大與人合作能夠有效分散風險。

實際上，瑞安的發展模式決定了它要比一般的地產企業更注重資金控制。目前瑞安開發的項目分為三個類別：一是類似上海新天地的大型城市核心發展項目，包括住宅、辦公樓、零售；二是類似創智天地的知識型社區綜合發展項目，集公寓、住宅、教育于一身；三是旅游業及相關配套設施的項目。三者均為投資額度大、回報周期長、涉及拆遷等老大難的類型，前期的資金風險遠高于后期的運營風險。

而且這些項目很難快速套現。按瑞安中期業績顯示，集團流動資產150億元，其中多數為物業，而高達200億元的非流動資產，主要也是物業投資。麥德光指出，瑞安的新天地品牌讓部分住宅項目能夠賣出高價，但是這些高端樓盤的回款在如今的市場并不暢快。

出售公司經篩選土地的權益，一是瑞安有意與投資者建立策略性伙伴關系；二是借此加快發展時間表，以求取得更多新項目。羅康瑞表示，股權合作已然成為瑞安的發展策略之一。瑞安的半年報顯示，截至2008年6月30日，物業銷售營業額為人民幣18.79億元，而其出售股權的收益則達到8.62億元。

張弛有道

雖然羅康瑞一直不愿意被人稱作關系大王，但顯而易見的是，瑞安要在上海、武漢、重慶、杭州、佛山等多個城市拿到舊城改造項目，沒有強大的政府公關能力很難辦到。

瑞安的舊城改造通常規模較大，重慶和佛山項目甚至都涉及到城市的標志性建筑，這很容易得到政府的支持。世聯地產一位負責人向記者分析，和普通的住宅項目不同，政府可能在關鍵時刻救形象工程一把。

于是有猜測稱，瑞安拿到的80億元銀行信貸額度，當地政府在其中起著穿針引線的作用，佛山市政府也會在資金方面力挺嶺南天地。

實際上，瑞安在2007年購入兩個大型項目，包括360萬平方米的大連軟件園項目及150萬平方米的佛山嶺南天地，土地儲備大幅增加到1300萬平方米。面對國家打擊囤積土地的政策和超過100億元的土地出讓金，瑞安將會相當難受。不過政府的做法是，土地分期拆遷交給瑞安，這樣瑞安就能分期支付土地出讓金，從而也逃脫囤積土地之嫌。

近日有不少關于瑞安放棄云南旅游地產項目的說法，瑞安方面在接受采訪時對記者表示，在綜合考慮了目前市場情況后，公司決定放緩云南總投資額超過400億元的4個項目的開發。該人士一再強調的是，云南省政府支持這一決定。

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