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編者按

本報記者調查發現，珠海部分開發商資金受困，被迫以月息3分的利率從民間借款，政府是否該救市行業協會、學者各持己見

大房產商必須為前些年瘋狂的囤地行為付出代價。2007年公布的房地產上市公司資產負債率仍高達76.9%，比上年增加7.39個百分點。多家地產企業年報顯示，其經營期末現金流只有負債額的10%左右。

每家銀行都談過了，一分錢貸款都拿不到。珠海房產商馬富貴感受到市場的殘酷。

從2007年下半年以來，蔓延全國的樓市不景氣波及這家珠海西區的房地產公司，售樓處門可羅雀，數百畝土地因缺乏資金遲遲不能啟動開發，催繳地價款的通知接踵而至。事關公司存亡，馬富貴將目光投向民間借貸，通過熟人借了月息3分的高利貸。利滾利一年下來利息高達40%.

資金鏈緊張不僅困擾著馬富貴這樣的中小房產商，也在恒大、碧桂園等大型房地產企業身上現出端倪。自去年至今，萬科等房地產上市公司也在通過多種途徑融資，對現金流安全表現出前所未有的重視。2008年，地產業似乎遭遇了資金嚴冬，業界人士認為，地產業的未來，仍要看宏觀調控的方向。

脆弱的資金鏈

●前年被銀行求著貸款，今年身陷困境

和馬富貴一樣身陷困境的，還有不可計數的中小房地產開發商。他們的財富故事如出一轍，2006年房地產行情高漲，房價半年翻一番，房地產業炙手可熱，吸引大量資金涌入。

那時銀行求著貸款給你！在馬富貴的回憶中，那是一段不缺錢的甜蜜時光。他利用有限的自有資金加上借來的錢從珠海西區買了數百畝土地，接著把土地抵押給銀行，拿到貸款后，立即開始蓋房子。荒涼的土地上，神奇地佇立起一座座嶄新的樓盤。

只要資金到位，建設周期很短，不亞于3天一層樓的深圳速度。就是這樣，馬富貴還是天天打電話催促建筑承包商抓緊施工，因為按有關規定，多層建筑封頂、高層建筑形象施工完成2/3，才能拿到預售許可證。而只有拿到預售許可證，樓盤才可以作為商品到火熱的房地產市場上買賣、流通。惟其如此，開發商才可拿到銷售款，來償還銀行貸款以及拖欠的工程款。

●典型的空手套白狼式資金循環模式

至此，房地產開發企業才算完成一個資金循環。這被視為中國房地產業中的一條獨特而普遍的資金鏈，自有資金不必很多，幾個朋友合伙，立馬就能籌措到項目總投資的35%（官方規定，達到35%才可施工），賬面資金一到位，項目立即被批準上馬。然后豐厚的利潤便順流而下。馬富貴和無數中小房產商，都從中嘗到了甜頭。一個資金循環結束后，他們通常會把銷售所得繼續投入買地，開始一輪新的資金循環。

以青年經濟學者劉正山的話講，這種資金循環是典型的空手套白狼。劉正山是國家房地產策劃師職業標準的五個終審專家之一，職務之便，得以接觸大量房地產企業資料。他在2007年對一宗房地產項目分析后指出，北京的一個房地產開發商僅3600萬元（占項目總投資的30%）的自有資金啟動項目，便獲得凈利潤超過1億元。以此計算，自有資金利潤率高達300%，而英美國家基本不超過30%.

央行副行長吳曉靈曾公開指出：《中國房地產報告》中房地產企業21.17%的資金利潤率遠遠低估了，否則房地產業怎么能夠聚集這么大的財富？

劉正山研究了很多房地產開發項目的可研報告，發現中國房地產業開發項目自有資金利潤率多數高達200%-300%.不是暴利才怪。劉正山對本報記者表示。

他認為2005-2006年，中國房地產業具有畸高的利潤，也具有畸高的風險。這條資金鏈上任何一個環節出差錯，對自有資金微薄的房產商都是致命的。

土地由國家控制，信貸由銀行控制，這是宏觀調控的兩個撒手锏。中國房地產協會副會長顧云昌2005年曾說：中國房地產市場的明天，關鍵是土地，冷熱在金融。

進入2008年，因宏觀調控重手擠壓樓市泡沫，馬富貴等房產商的資金鏈開始岌岌可危。
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