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昨日，金融街發布公告稱，公司近日與北京城市開發集團有限責任公司簽署協議，購買后者所有的復興門項目，交易價款為9.03億元。當北京8月房價首現停漲、國房景氣指數降至近10個月新低、房地產企業資金缺口進一步放大之時，金融街買地了，其在北京西二環的商業地產版圖再次擴張。

金融街區域的樓盤一直很熱，屬于金融機構競相爭奪的對象。很多樓盤都是尚未建成或剛開工就被預訂，比如光大銀行購買的F3項目。

半個月前，金融街的半年報讓投資者很傷心：上半年營業收入11.24億元，同比下降46.10%；營業利潤1.65億元，同比下降82.54%，凈利潤1.38億元，同比下降78.94%；每股收益0.06元。同時，公司預計1月-9月凈利潤將下降50％-90％。

業績猛降機構仍青睞

中期業績猛降的金融街，難道成為本輪地產調控中首批被擊垮的企業？機構投資者不這樣認為。公開資料顯示，基金公司和保險公司占據了金融街除控股股東外的前十位座席，共計持股比例達13.56%；證券公司仍給予金融街推薦、增持的評級。例如：中金公司對金融街的最新評級是推薦，預測其08、09年的每股收益將達到0.37元、0.44元，對應市盈率為20.3倍、17.3倍。

為何中期業績下降的金融街，仍能獲得機構青睞？

金融街董事會解釋，中期業績大幅下降的原因主要有兩個方面：一是由于公司銷售的產品多屬于單宗大額產品，公司存在季度之間收入與利潤的不均衡性，而報告期內公司已銷售房產開發項目滿足收入確認條件的較少；二是投資性房地產采用公允價值計量導致上年同期調整后的營業收入、營業利潤、凈利潤對比基數增加。

比較數據發現，上半年收入確認項目的減少是業績下降的主要原因。然而展望今年全年或者明年，可預見的收入確認項目足以支撐業績上漲。國海證券認為，公司經營租賃業務主要位于北京金融街區域，價格下降可能性極小；開發銷售方面，09年可能結算的德勝門項目、津門津塔項目作為一二線城市核心區域的商務地產前景明朗。

就此9億元新進項目來看，雖然短期內無法見到收入，但將期限放大到未來三年，這部分收入不可小覷。

同時，重慶嘉年華、冠英園、B7C國際會議中心已經確認收入，F3項目也有望在年底前確認收入，這就為公司的全年營收大幅增長提供了保障。

商業地產坐地穩收租

上半年，雖然房產開發收入大減，但金融街物業租賃收入與物業經營收入同比分別上漲20.75%和105.38%，毛利率分別是90.50％和26.41％。這部分的超預期表現，才是金融街最吸引機構眼球的地方。

金融街董事會對半年報解釋時表示：以商業地產為主導的發展戰略，將不斷提升公司的核心競爭力，因此公司不會對發展戰略作重大調整。國海證券也認為，這種定位能較好抵御房地產市場現有的風險。

此次9億元買入的復興門項目，毗鄰金融街區域，可以和公司現有項目，以及金融街的西擴形成很好的集群效應。從目前金融街區域的物業銷售價格看，該項目的銷售毛利率可以在到30%以上，基本達到目前公司房產銷售項目的毛利率水平。

值得一提的是，金融街的強項商業地產開發和物業租賃業務受宏觀調控政策影響較小，這也是公司上半年物業租賃收入與物業經營收入大增的原因之一。引用機構報告中的一句點評，上半年金融街商業地產經營順利，領銜公司營收。

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