Company Secretary

股東大會現場

3月23日上午9點30分，萬科2009年年度股東大會正式開始。

出席本次會議的包括萬科董事會主席王石，總裁郁亮，李家暉和徐林倩麗兩位獨立董事，公司執行副總裁肖莉，財務負責人王文金，董事會秘書譚華杰，監事會主席丁福源，以及公司職工代表監事周清平。

本次股東大會的內容包括，聽取2009年度董事會報告，年度報告及經審計財務報告，聽取2009年度獨立董事履職情況報告，監事會報告，2009年度利潤分配及分紅派息方案，關于聘請2010年度會計師事務所的議案，關于監事會換屆選舉的議案，關于修改公司章程的議案，關于前次募集資金使用情況的專項說明，以及聽取參與四川地震災后安置及恢復重建工作情況等十項。

這是萬科遷入位于大梅沙的新總部萬科中心之后召開的第一次股東大會。王石在主持會議時笑稱：新總部確實比較遠，但風景總在遠處。

郁亮講話。

萬科2009年度股東大會上，公司總裁郁亮對公司09年的經營狀況進行了介紹。

郁亮表示，在區域布局方面，公司在珠三角、長三角、環渤海和中西部區域的結算面積占比分別為31.5%、29.2%、27.8%和11.5%，在計算收入中的占比分別為34.0%，31.3%，24.9%和9.8%。

郁亮估計，今年銷售面積上環渤海區域可能會和長三角、珠三角差不多，從金額上因為環渤海價格可能會偏低一點，大概會占到1/4左右。郁亮還表示，未來萬科三個區域鼎足而立，加上新成立的包括成都、重慶、武漢、西安等城市中西部區域，也會迅速成長起來，萬科的整體布局更加均衡。

在介紹萬科09年項目發展情況時，郁亮表示，就項目資源的存量來看，萬科09年末規劃中的項目資源權益建筑面積是2436萬平方米，可支持未來二到三年的開發需要。郁亮再次重申，不囤積過多的土地儲備是萬科的一貫做法，將繼續堅持不囤地，不拿地王的原則。而公司也會在每一個年度補充比較合理數量的項目資源，以保持公司總體的項目資源能夠滿足二至三年的開發需要。

2009年萬科新增項目合計權益建筑面積是1036萬平方米，約三分之二的項目為合作、聯合方式獲得。郁亮表示，未來將繼續保持這樣的態勢，綜合運用合作、聯合等多種方式拿地。

郁亮表示，萬科2009年主動規避了土地競爭過于激烈的地塊，至少大家對地王的指責、聲討，跟萬科不太搭界，萬科未來會繼續堅持不拿地王的策略。

從萬科09年獲取地塊的城市來看，重慶、沈陽、佛山等二、三線的中心城市比例更大。在郁亮看來，通過發揮在二三線城市的戰略縱深優勢，新增項目地價具有較強競爭力，也為公司進一步發展打下了良好基礎。他表示，項目資源價地價是大概接近06年的價格水平，2400元左右，這跟我們不拿地王，發揮戰略縱深優勢在二、三線城市拿地有關聯。

在對地王現象進行分析時，郁亮表示，土地市場熱度更高于房屋市場，去年三季度開始地王頻現。地王現象的出現也更為頻繁。土地成交活躍有兩個因素，一個金融危機后市場信心顯著增強，開工放大。另一方面行業里過去一年中存貨消化速度很快，購地需求旺盛。特別是在核心城市，土地供求矛盾顯得非常突出。

郁亮還表示，受益于積極銷售和謹慎處理項目發展的結果，公司在2009年的經營性現金流是一個比較大的正數，財務上更趨穩健。公司的負債率仍有一定空間，希望今年成功完成增發，將在2010年市場存在不確定性的情況下，更好的保持經營安全并把握市場機會。

在分析2010年市場形勢時，郁亮認為在社會各方面的努力之下，房價不太可能出現大幅的上漲或下跌，走勢將更趨平穩，而市場和政策仍然存在不確定性，行業的資金面也可能趨近，萬科將繼續堅持穩健經營靈活應對市場變化。

他表示2010年萬科的工作重點將包括四個方面：提升產品與服務的競爭優勢是根本工作；第二，在日益復雜的外部環境之中保持業績穩定增長；第三，借助世博會推動萬科向綠色的轉型，建立在行業綠色領域的先發優勢；第四，在管理上，要打造適應持續增長的新型管理平臺，為進一步發展提供支持。

公司會對現有產品和業務模式進行創新，打造一批傳統住宅項目的新標桿，郁亮表示，同時我們也會嘗試養老住宅、度假物業等住宅領域的新品類，以及與住宅相配套的其他物業類型，這是我們在新的領域的嘗試。

在綠色戰略方面，萬科2010年的目標是實現100%裝修，工業化開工面積100萬平方米；100萬平米的綠色三星標準。在管理平臺方面，郁亮表示將繼續精簡管理層級，減少審批事項，提高組織效率，包括把原先的15個部門變成10個部門，以及制定更符合股東利益的激勵方案。

王石講話。

針對有股東提出萬科在綠色戰略方面的規劃問題。萬科董事會主席王石表示，萬科將分三步來穩步推進綠色戰略。這三步有先后，也有同步和交叉。具體的說，第一是精裝修，第二是住宅產業化，第三十綠色建筑。

王石表示，如果毛坯房交付給消費者，消費者委托公司裝修，平均一套房子多產生建筑垃圾大約2噸。中國目前每個城市銷售住宅600萬套，現在80%是毛坯房，一套產生2噸垃圾，每年多產生1000萬噸建筑垃圾。而目前萬科的產品中精裝修產品已經占了一大半，2010年公寓產品將基本全部為裝修房產品。以深圳為例，深圳已經公布了2010年要全部精裝修，目前精裝修也已經達到了70%以上。從這個意義上說，裝修房戰略是萬科適應未來市場競爭形勢一個重要舉措。

而住宅產業化在日本、香港等地區已經是非常成熟和普及的技術。發展住宅工業化對節水、節電、節木材相當可觀，比如木材使用量只是原來使用量的10%，相信在國內會得到政府相關部門的支持。萬科會按照既定的發展規劃穩步推進住宅產業化。2010年萬科的計劃開工面積為850萬平米，預計其中100萬會用來做產業化，所占的比例不到15%。

雖然我們是一家發展20年的上市公司，仍然可以理解為一支潛力股。萬科在住宅產業化方面的先發優勢，是萬科在同行當中保持競爭力一個非常明顯的方面，王石表示。

在綠色建筑方面，王石表示政府07年已經公布綠色三星建筑標準，而09年達到綠色三星的只有萬科深圳的萬科城四期。萬科在這方面的努力也已經取得了一定的成果。召開股東大會的萬科新總部很有可能成為國內首個通過國際上最高的建筑環保標準，美國LEED白金認證的建筑。

現在已經是低碳經濟時代，根據其他國家經驗，企業的產品的綠色屬性產生的溢價能力是3%-5%。而從股價上，工業發達國家成熟股市，綠色企業它的股價溢價能力大概是12%-18%。

當然綠色、低碳經濟是要付出代價，但是作為競爭的潛力，未來一定會有非常明確的突出。萬科確實有一些超前，以精裝修為例，萬科前幾年推動精裝修的時候給行業也造成一種壓力，同行也開始推動精裝修，但是到了09年市場突然好轉，毛坯房也可以賣得很好，一些公司又回到原先的戰略上。但從長遠來看，我們要看到行業的發展趨勢是什么？是精裝修還是毛坯房？是綠色還是繼續粗放？萬科目前正處于一個變化中，從過去營銷型向營銷制造型、研發技術型轉化，而這種核心競爭力會在未來一段時期非常明顯的顯示出來。 王石表示。

針對有股東提到的萬科計劃涉足商業物業的問題，王石表示，萬科專注于主流住宅開發的定位并沒有改變，但公司也需要順應城市的發展趨勢，提升在該領域的競爭能力。

他表示，即使是純住宅小區也需要良好的商業配套，無論從提升居住品質還是不動產保值升值的角度看，都是住宅客戶所期待的。而從項目獲取的角度來說，隨著城市發展和城市規劃的調整，近年來新出讓項目中商業配套的比重普遍呈現上升趨勢。

城市發展的過程之中舊城改造、綜合體的比例逐漸上升，純粹的住宅項目所占的比例也在逐步下降，王石表示基于這些需要，公司將在繼續堅持主流住宅開發的業務模式基礎上，嘗試與住宅相配套的其它物業類型，逐步培養非住宅業務相關能力。

不過，萬科還是會把握住宅開發為主流，緊緊圍繞住宅開發的主旋律把其他配套物業經營起來，而不是看到商業賺錢了就做商業，看到寫字樓賺錢多了就做寫字樓。

在提及區域布局時，王石表示，目前萬科三大區域通過多年發展，已經形成了較好的戰略縱深，除此之外，也開始進入一些中西部省會城市。中西部比例去年提升的比較多，這主要和萬科不拿地王這個策略有關系。按照縱深發展城市群，這樣一種布局也非常有利于萬科住宅產業化、綠色建筑的推廣，人力資源優勢也更容易發揮。

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