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戴德梁行昨日發布報告稱：由于全國一級土地市場庫存主動性積壓，約12億平方米土地仍滯壓于房產商手中。

瑞銀亞洲房地產研究部近日所作研究顯示，這些主動性積壓正對一些上市房企的業績形成不小威脅土地價值的縮水導致一些企業步入兩難境地：若不進行土地成本減計，這些企業將極有可能在接下來的兩年盈利能力大幅走低；若進行減計，不少企業2008年凈利潤都將是負數。

上述研究部聯席主管王震宇之前估計，市場上所沉淀的土地約近10億平方米，其中凡是于2007年購入的土地大都因為價格過高而存在風險。因為幾乎所有的地產企業都面臨著2007年地價上升的問題。

如果依照2006年的土地成本對房地產上市公司2007年購入土地價值進行一個重新評估，那么多數地產公司都需要進行一個規模不小的土地存貨減計。王震宇對《第一財經日報》明確表示。

土地價值的縮水或將直接沖擊地產商的凈利潤。據王震宇預估，以雅居樂為例，其2006年獲取土地的價格為602元/平方米，但2007年這一數字為874元/平方米，按其2007年所獲取的土地面積（459萬平方米）計算，將直接導致13億元的土地價值縮水，占其2008年凈利潤的22%。而碧桂園（02007.HK）的土地成本雖然僅由2006年的203元/平方米上升到2007年的248元/平方米，但由于其2007年拿下了3800萬平方米的土地，所以直接導致地價上升了17億元，約合其2008年凈利潤的94%。

以此類推，綠城需要減計63億元人民幣，這幾乎占其2008年凈利潤的7.1倍。合景泰富則將減計約50億元人民幣，占其去年凈利潤的4.15倍。他們在2007年所購入的土地分別為215萬平方米以及287萬平方米。

王震宇認為，假設2007年購入的土地價值縮水與2008年的凈利潤持平，或是少于其凈利潤將相對合理。現在已經看到有地產企業在通過市場樓價減計存貨，這已對很多地產企業的業績造成了沖擊，但作為原料，土地成本的大規模減計還沒有開始真正展開。一旦展開將有不少地產商負債高于凈資產，從而失信于銀行。華東師范大學歐亞研究中心研究員余南平對《第一財經日報》分析認為，一些地產商心存僥幸，寄希望于樓價可以短期內走高，這樣可以掩蓋其之前高成本拿地帶來的資金困境。

瑞銀估計，今年全國樓價仍有一個平均10%的跌幅，即使回暖也將到今年第三季度。

受奧運會影響，部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設項目選擇在2008年入市，但購房者持幣觀望使各主要城市商品住宅紛紛滯銷。如按現有成交速度測算，預計全國十大城市的新建住宅庫存量需要未來約10~12個月才能基本消化。戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮昨日對《第一財經日報》表示。

預計今年多數地產商會保持20%的毛利率水平，假設之前高于這個數字那么會向這個數字靠攏，且盈利狀況不容樂觀。從接下來的土地需求而言，房地產企業的胃口將降低七八成，過去幾年的土地囤積足以支撐一些企業8年的落成量，所以他們將繼續在今年療傷。王震宇說。

附表_各大房地產商近年拿地成本及存貨情況一覽

1、土地成本2006年（元/平方米）

2、土地成本2007年（元/平方米）

3、2007年所獲土地建筑面積（平方米）

4、存貨減計（億人民幣）

5、占2008年凈利潤比例

1 23 4 5

Agile雅居樂　602　874　4599000　13　22%

CGH碧桂園　203　248　38008000　17　94%

COLI中國海外　1970　3188　4488000　55　99%

Greentown綠城　1820　4732　2153000　63　710%

Hopson合生創展　895　3387　5415000　135　801%

Shimao世茂房地產　1288　1538　6501000　16　58%

SOHO　8475　9931　648000　9　88%

KWG合景泰富　932　2677　2878000　50　415%

R&F富力　922　1701　5749000　45　134%

資料來源：瑞銀

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