億平方米小產權房“轉正”路徑




虛擬辦公室-66億平方米小產權房“轉正”路徑

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要想解決小產權房問題,最根本的就是要進行土地制度和政策改革。11月19日,中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明在接受本報記者采訪時坦言,對存量進行清理,對增量進行嚴禁的小產權房解決方案只是一種理想化的模式,不從根本上改革現有土地制度,小產權房還可能層出不窮。

11月13日,國土資源部副部長鹿心社表示,將采取有針對性措施化解歷史上已形成的小產權房問題。記者獲悉,因為小產權房的復雜性,目前,有關存量小產權房法規政策的制訂工作實際上并沒有啟動,一切都只是在研究階段。

看來,存量小產權房合法化還需要等待,其轉正路徑也勢必面臨一次大考。

小產權房成本遠低于商品房

規模巨大決定了這一次大考非同一般。

來自國土部門的統計數據顯示,至2007年上半年,全國小產權房面積已經達到66億平方米,相當于2007年地產銷售高峰期時10年的銷售量。

小產權房是否應轉正,專家的意見不盡相同。

一種說法認為,小產權房如果大規模進入流通環節,可能會對商品房市場形成巨大沖擊波。

小產權房轉正后,要上市流通,問題可能會比較嚴重。21世紀不動產高級分析師孟奇對記者說。在孟奇看來,小產權房轉正后通過二手房市場上市流通有可能改變市場的供求關系,從而影響房價。對主城區的影響可能會比郊區市場更明顯。

以北京六里橋區域為例,孟奇介紹,該區域商品房價格已達1.5萬元,而附近90年代興建的小產權房,價格不過3000元左右,即便是按照當前該區域的平均土地出讓金價格來補交,其間的價格差距也不小。

2007年7月,保利地產(600048.SH)以10.48億元的價格拿下了現在的保利百合項目地塊,規劃建筑面積為13.1萬平方米,樓面價約7900元每平方米。據此測算,小產權房即便補交這個數字的土地出讓金后,與同區域的商品房價格仍有近4000元的差距。

而對于按照何種標準補交土地出讓金并無說法,如果按照之前的標準,對于商品房價格的沖擊也將更大。孟奇指出。目前還無法預計,如果小產權房轉正,到底會有多少房源可能進入二手房市場,這些都將成為流通市場的不安定因素。

持有相同觀點的還有SOHO中國董事長潘石屹。潘指出,無論處理結果如何,總會有一部分小產權房會上市流通,加之一旦二手房流通環節降低稅費和簡化交易手續,也將有大量二手房上市,這些房源就如同股市中的大小非一樣,給新建住宅市場造成巨大沖擊。

然而,也有不同意見者認為,其轉正后的影響甚微。

小產權房即便真的有如此大規模,其絕大多數也已賣出,實際上,出于產權風險考慮,投資客進入的并不多,很多買家都是以自住為目的,其合法化后對于商品房市場的影響并不會太大。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出。

國土資源部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云也認為,小產權房解禁會不會形成所謂的沖擊波可能還需要商榷。絕大多數小產權房位置偏遠,建筑設計、工程質量、配套設施等與商品房相比都沒有競爭力,它唯一的優勢可能就在于價格。

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