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信貸緊縮三級跳

投資性住房遭遇冰河時代

從抬高二套房貸門檻，到叫停過熱地區三套房貸，再到實行以房為本的嚴格二套房執行標準，4月14日到4月21日，短短一周，監管部門完成了旨在穩定房價，遏制投機性購房的政策三級跳。

力度空前，但監管部門的決心已經沒有回旋余地，總行在20日就已經下發了通知，要求嚴格執行。一位全國性股份制商業銀行信貸經理表示，巨大監管壓力下，各銀行都已開始迅速執行新規。

3個政策疊加在一起，正是這次金融信貸調控的核心，目的就是要抑制投機性需求，穩定房價。中國房地產研究會副會長顧云昌表示，相對于短期內難以改善的住宅供應，通過抑制需求能對樓市產生立竿見影的降溫作用。

正是這種可預見的迅速降溫作用，業界紛紛表示一季度個貸同比53.4%的增速將成為歷史。北京中原第三市場研究部人士向記者表示，市場將不可避免地進入量縮價跌的調整期。

以房為限

你看新聞沒有？很意外！重大利空！我們之前設想了幾套方案，但監管部門選擇了最為嚴厲的一個。21日深夜，電話另一端，上述信貸部經理隱忍不住地驚詫。

而引發這位信貸負責人驚詫的，正是是夜銀監會監管一部主任楊家才對于二套房標準的界定。根據楊的解釋，國務院責成住建部、央行、銀監會盡快擬定的二套房認定標準將以房為限，以家庭(本人、配偶、未成年子女)為單位，一個家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套。

這完全顛覆了此前銀行系統使用的以貸為本的區別標準。上述信貸經理表示，根據此前的標準，只要按揭家庭在銀行的征信系統中不存在按揭記錄，或者貸款已經還清，新購買的住房就可以享受首套房貸優惠。

北京中原向記者提供的數據顯示，目前市場上第一套房全款購房的比例達50%，特別是在2005年以前購房的人群中8成以上為全款購房。

意味著，這部分群體如果再置業，就不能享受首套房貸優惠。這對市場以及銀行都影響巨大。上述信貸人士表示。

民生銀行地產金融部人士則表示，現行政策除了繼續保障首套房需求，首要的還是打擊炒房。

這次對投機客的打擊很精準，將扭轉已經形成的投機房產心理，短期內將使市場投機潮銳減。上述中原人士表示監管標準的改變將對炒房客帶來較大的威懾力。

銀行跟進

與此前不同，即使在缺乏相關實施細則的情況下，每個政策節點之后，各家銀行的政策仍是迅速到位。

4月19日，記者采訪發現包括五大行在內的各商業銀行都已經跟進政策，表示除了嚴格執行二套房貸外，均已暫停三套及以上房貸。我們在19日當天就已經下令停止了三套房的審批。中行總行信貸人士表示。而到4月20日，交行、深發展等銀行相續下發細則，實行二、三套房在內的新規。

實際上，直到4月23日記者截稿，監管部門也并未就房價過高、上漲過快、供應緊張等彈性詞匯進行進一步描述與界定，而記者卻發現北京、上海、廣州和深圳等一線城市的各商業銀行已經集體停止了三套房及以上的貸款審批。

除了對于市場認知的同一性，監管部門的監管壓力也成為另一重要原因。一南方股份制銀行人士表示：實際上，監管部門在政策發布前就已經多有窗口指導和暗示，各銀行都已知曉此次監管的決心與力度。

而同時，記者也從銀監會得知，監管部門今年將加大對各銀行的檢查力度，除了平時的處罰性措施，目前還增加了問責性的人事處罰。人事處罰，是各家商業銀行最不愿意看到的，自然也就收緊執行政策了。上述南方商業銀行人士回應道。

利潤訴求也是一個很重要的因素，此前為了爭奪市場，利率往往難以提高，出現利潤下滑。上海一家商業銀行人士表示，此次的一刀切政策恰好給了各家商業銀行一個共同提高利率的機會。

對此，招商證券銀行業研究員王倩表示，二套房貸新政將提升凈息差3~4 個基點。或將在一定程度上提升銀行對按揭類貸款的支持力度，并引導全年的新增貸款上漲到8萬億元。

錯殺疑慮

但并非所有人士都對政策效果抱有樂觀。部分銀行從業人士開始擔憂新的信貸組合拳所形成的殺傷力會過大以至于引發樓市矯枉過正。

對于近期持續并不斷加強的調控力度，國金證券行業分析師曹旭特認為，在過去溫和與試錯的調控方式無效后，監管部門近期不斷推出并升級的鐵手政策，將使政策難免過于嚴厲。

上述南方商業銀行人士也表示：組合政策除了會把一部分的投資性需求排除在市場之外，也會對其他剛性需求購房者以及改善性住房需求產生影響。

上述中行人士也表示，改善型購房者先賣房再買房在實操上也存在一定難度。先賣再買，中間住哪里，還是應該再有進一步的細則來保障改善型購房人群的利益。

與此同時，對于二套房貸的首付與利率制定，顧云昌也表示要考慮到市場的區域性差別。實際上很多中小城市尤其是中西部城市，房地產市場的發展并不存在泡沫，相反在那里有很多改善型住房需求，在這些地區可以考慮適當放寬二套房信貸政策。

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