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余豐慧(博客)

上海第二套房貸款利率從11月1日起將嚴格按照基準利率上調10%執行；自今年8月份開始，南京各銀行大多收緊了二套房政策，目前各商業銀行基本上都將二套房利率上浮了10%；廣州第二套房貸優惠利率會在近期取消，執行基準利率上浮最多可達10%。此外，有報道稱，去年12月份為應對金融危機而出臺的一系列房地產優惠政策，年底到期后不再延長；還有報道稱，各銀行對住房貸款已經全面惜貸。

近期，關于房地產信貸從緊政策可謂傳言頗多。當然，有些已經開始實施，有些已經確定實施，也有出來辟謠的。但是，無論最終如何變化，筆者認為，房貸政策從緊是預料之中之事，這必將對房地產特別是高房價帶來一些影響。

2007年9月份，央行、銀監會出臺的以第二套房為核心的房貸政策，主要在于限制投資、打擊投機。這個政策的出臺，加上在房地產過戶、稅收方面政策的配合，起到了巨大作用。中國各大城市房價以此為拐點，開始全面回落。這既說明住房市場投機成分嚴重，又說明這項政策擊中了要害。后來，由于眾所周知的原因，這些房貸政策給變相了，住房投機投資又開始猖獗。按照潘石屹(博客)的最新說法，中國有三分之一左右的房地產開發商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，近幾年中國房價大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡。難怪今年的地王層出不窮，結果是房價已經高于2007年的水平。

筆者相信，只要以限制打擊投機、限制投資為主的第二套住房政策重新嚴格執行，一定能夠抑制投機。但是，如果真正使得房價平穩回落，還需要其他配套政策，比如稅收政策、土地政策等。

去年12月份為應對金融危機而出臺的系列住房優惠政策必須果斷退出，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免的政策要終止。此外，將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，這些政策要全部徹底恢復原貌。堅決取消對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策和改善型住房需求的概念。

此外，管住土地成本，遏制高房價就成功了一半。實際上，對于囤地我們并非沒有處理措施，之前就有規定：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，閑置房地產用地要征繳增值地價。如果能堅決執行這兩條規定，還有多少開發商敢囤地呢？供多于求，價格能不回落嗎？

總之，政府要想治理目前的樓市亂象，必須打出組合拳。

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