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上海房地產圈內的大多數人都不會忘了蘇寧環球這個公司，甚至有人很忌妒，這家伙實在太幸運。

上周末，蘇寧環球以底價拿下上海長風生態商務區的一幅黃金商業用地，而在同一天，包括萬科、金地、華潤等眾多大鱷在內的幾家住宅開發商，為了上海郊區的幾幅宅地爭得頭破血流。

說蘇寧環球幸運，不僅僅在于它能在此時底價拿地，還在于這家曾經拿下了上海迄今為止的單價地王南京東路163地塊，隨后幸運地退回了這幅前途未卜的土地。而本報掌握的最新材料顯示，2005年至今四年多在全國產生的50幅地王中，超過一半尚未解套！

那些把房地產企業今年頻頻融資理解成是為了爭奪地王的人，絕對是對開發商和這個行業缺乏基本認識的。在日前搜房濱江豪宅購房圈成立儀式上，一位近期頻頻在上海多幅地塊爭奪中現身的開發商負責人告訴記者，不幸拿到地王的房企哪個不是無奈而又惴惴不安的？

五成以上地王至今尚未解套

據克而瑞系統的信息，2005年2009年上半年，有74%的地王地塊分布在2007年和2009年上半年。其中五成地王迄今仍處在未開工狀態，絕大多數集中在2007年。開發商資金緊張，地價房價比高，無盈利空間，是延遲開工的主要原因。而地價款高昂，無力開發，也導致了開發商持有的部分地王被迫退地或者被政府收回。往昔不少地王生存狀況不容樂觀。

2007年是全國土地市場成交最為火熱的年度之一，各大企業競相拿地，全國產生了幾十幅地王，面粉貴于面包的現象頻頻出現。2007年三季度開始，房地產市場遭遇了最為嚴厲的一次宏觀調控，加上金融危機嚴重影響，樓市成交量大幅下滑，開發商資金鏈普遍繃緊，對高價地王根本無力開發，導致大量的地王地塊被閑置。

這類地塊中，僅在2007年一年中，就包括了北辰實業聯合北京城開競得的長沙開福區新河三角洲地塊、九龍倉在成都買下的錦江區紅星路地塊、德發國際聯合天澤發展競得的杭州杭政儲出[2007]73號地塊、重慶尖置房產購入的重慶江北區橋北村及中興段1號地塊、華潤置地在武漢買下的CBD地塊-01等等。

歷年各大典型城市成交的50幅地王地塊中，僅有13幅地王地塊當前已經處于銷售階段。值得注意的是，這些銷售的項目中，70%地價房價比在50%以下，僅有不到兩成地價房價比在70%以上。這從反面恰恰說明，過高的地價房價比，成為地王未能開工、遲遲不能解套的重要原因。

地王地塊中有極少數地王項目雖然也如期上市銷售，但部分項目不僅沒有盈利，而且還極有可能虧本，屬典型賠本賺吆喝。

其中，重慶嘉江房地產有限公司以總價75億元拿下了重慶彈子石組團地塊，土地成交樓板價高達3260元/平方米，項目上市后平均成交均價僅為4361元/平方米。土地成本再加上項目的建安成本、管理費用等其他稅費，該項目不僅沒有盈利空間，反而會虧本；恒大地產集團在成都所開發的恒大城項目，土地成交樓板價為3158元/平方米，項目售價4120元/平方米，地價房價比高達77%。

能夠盈利的地王地塊，地價房價比全部在50%以下，部分甚至更低。該分析師指出。

前車之鑒：房企新增土儲謹慎

滬上開發商資深人士柴一峰指出，新增土儲，對房企來說，既是機遇也是挑戰。而過高價格攬入地王，多半是個套，如何解套，要看各家企業的本事和際遇了。據公開數據統計，雖然二季度以來土地市場成交量日趨火爆，但30家主流房企上半年新增土儲與2008年同期相比，出現明顯下降。今年上半年，30家主流房企新增土地儲備建筑面積約2023萬平方米，較2008年同期約4372萬平方米大幅減少53.73%，新增土地儲備投資額約516億元，同比減少34.43%。

一個值得警覺的趨勢是，今年上半年房企新增土儲同比下降，主要源于一季度大部分房企土儲處于停滯狀態，二季度之后，隨著房企銷售資金回籠加速、融資渠道逐步打開，加上各地方政府在土地供應上增量提速，土地市場走向新高的趨勢已顯現。

統計顯示，30主流房企一季度共新增土地儲備建筑面積約218萬平方米，新增土地儲備金額僅約14.38億元；二季度這些企業新增土地儲備建筑面積1180萬平方米，環比增長441%，新增土地儲備金額約280.22億元，將近一季度的20倍。

隨著各地新地王紛紛出現，不可否認，部分開發商已經出現了拿地不理性的苗頭。

如果房地產市場再次遭遇到國家的宏觀調控，該部分土地可能又會遭遇2007年地王被退地或被閑置的命運。

進入下半年，信貸政策微調信號(8月信貸規模繼續萎縮已成定局)、從中央到地方已啟動的新一輪土地調控、房價攀高情況下成交量逐步萎縮等等，很多新信息指向一點，房地產市場下半年開始，面臨的各方面環境不如上半年，調整壓力在累積。

地王是個機會很大、危險很多的套，當五成的老地王尚未解套時，今年已新增及下半年可能要出現的新地王，必須小心，要考慮解套的問題了。

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