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北京告急。一些總部在北京或以北京為主要開發區域的品牌房企，正計劃將開發重點轉移到外地。

據北京市建委的一份內部數據表明，40％-50％的待建項目已經關、停、并、轉，不少房企把主要項目的進度推遲到6-10月份，并暫停了新項目的開工計劃。

種種數據表明，北京房地產市場的形勢不容樂觀市場成交量明顯下降、價格出現回落，市場面臨過度下調的風險。一位參與了北京市政協對房地產市場運行情況專項調研的專家表示。

2008年房地產稅收同比減11％

北京市政協城建環保委員會、社會和法制委員會在2-3月間對北京房地產市場進行了調研。

調研報告認為，房企撤離北京的趨勢需要引起高度關注。企業投資意愿降低，導致住宅用地出讓規模大幅縮減，接下來將會引起后期住房供應能力不足的問題，當經濟回暖、需求恢復的時候，供需矛盾卻又將重趨緊張。一位業內專家分析。

我們在外地的項目已經占到總開發規模的60％。一位北京本土開發企業的高管對本報記者表示，該公司仍在積極尋求二三線城市的投資機會。據了解，像天鴻、北辰等北京老牌的本土開發企業，異地開發的項目數量已經多過北京。

另外，在本報記者得到的調研數據中顯示，2008年，北京市新建商品房成交1335.4萬平方米，同比下降38.6％，其中住宅成交1031.4萬平方米，同比下降40.4％；二手房成交637.07萬平方米，同比下降28.1％。

同時，土地供應、規劃許可和項目立項均出現下降的情況。數據顯示，2008年，北京土地供應4634公頃，完成全年計劃的76％，其中住宅用地863公頃，僅完成計劃的51％；行政辦公用地完成計劃的44％，商服用地完成計劃的47％。而北京市規劃委全年共受理規劃申報比2007年減少近20％，為近5年來最低。

更重要的是，房地產市場的下滑已經對北京市的經濟、財政收入產生了較大影響。2008年，房地產業增加值610.8億元,同比下降11.4％；全市完成房地產稅收額282億元，同比減少11％；土地出讓價款全年完成639億元，同比下降0.9％（2007年增長了34.9％）。

北京市國土局相關負責人透露，2008年北京市土地市場持續降溫，流拍情況明顯增加。據統計，地塊競拍企業從2007年平均超過7家下降至2008年的3家左右；2008年下半年以來，土地成交溢價由2007年的52％降至2008年的21％，尤其是2008年四季度成交的95宗地中，僅有9宗產生溢價。

目前房地產企業對市場的信心不足，部分高價拿地的開發企業開始出現退地傾向；目前土地一級開發的進度也受到了很大影響，北京市政協委員、凱德置地環渤海區域總經理毛大慶表示，土地流拍、溢價減少等情況必然會影響到今明兩年的財政收入。

而據部分商業銀行和房地產開發企業反映，去年短期大額房地產開發貸款比重較高，如果成交量繼續萎縮,房價出現較大幅度下調,可能產生工程款和農民工工資拖欠、延期交房、退房等一系列問題。

四大招數促房企降價

購房者最關心的莫過于降價問題。這份調研報告指出，不少在售老項目、高價位拿地項目陷入難以降價的僵局。

延續性銷售的老項目面臨老業主因降價要求退房或補償的壓力，難以進行實質性打折促銷；高價格拿地的項目由于成本高，不具備較大降價空間；不少國企面臨資產和利潤的考核指標，不愿進行降價促銷，如何破解這些老項目降價的僵局已是當務之急。一位參與調研的政協專家認為。

為此，調研報告指出，在具體操作上，應針對不同的開發企業，進行分類引導。

2006年和2007年高價拿地的企業，成本較高，對于這些企業，在加強資金監管的同時，加強對其信貸支持，鼓勵企業兼并重組。上述專家表示，在早期拿地的企業，地價成本低，早已通過前期銷售收回成本，這部分企業有價格僵持的資本，也有拿地開發的余力，應引導這些企業加快銷售回籠，在市場低谷時期搶占市場先機。

對于延續性銷售的老項目，報告有關內容建議，由于前期高價購房業主的退房壓力和法律糾紛而不敢降價銷售，對于這一類企業，可以通過對企事業單位的定向團購，來緩解前期業主的退房壓力，同時，政府也應該明確各方遵守合同約定的原則。

同時，對于一些國有房地產開發企業來說，由于國資委對企業的利潤考核、變現虧損責任和國有資產增值保值的要求而不愿降價，建議國資委改進和完善國有企業的考核指標。另外，也要關注企業降價可能會引發的退房、負資產等問題。

有關結論表明，商品房庫存、空置面積大，影響了企業的資金流轉和下一步投資能力、意愿，是目前北京房地產市場存在的突出問題之一。

北京市統計局的相關負責人表示，隨著商品房庫存和空置面積大幅增加，企業大量資金沉淀其中，可用于投資的資金不斷減少，2008年企業到位資金同比減少了832億元。

除此之外，北京房地產市場還存在著其他突出問題：部分調控政策在實際執行上還存在困難和障礙；目前全市大約600個項目存在拆遷困難的問題，導致項目成本增加，后期投資未能跟上，減少了市場的被動性需求；同時，在廉租住房回購上，市區兩級資金比例不明確，出現了收購資金未及時到位的問題等。

業內知名專家建議，在落實已出臺政策的同時，應及時清理以往不適合當前形勢的政策文件，減少政策之間的相互沖突。

商業物業困境顯現

此前在北京市政府出臺的十五條新政的利好刺激下，低迷的住宅市場逐漸被喚醒，市場成交出現熱潮。但不容忽視的是，商業和辦公物業銷售、出租不暢的情況已越來越多地出現。

據該專項調研的有關結論表明，目前同一區域內住宅配套商業競爭激烈，造成空置率持續增加；經濟下滑使世界各大服裝、百貨等品牌開始收縮規模，大型商場物業招商面臨空前的困難；寫字樓市場受交易市場大宗物業交易和外資基金基本暫時退場的影響，交易清淡。

目前酒店已經持續超過兩個季度平均入住率不足50％，高端寫字樓租金不斷下滑，新推出寫字樓因生存原因，以低價入市吸引客戶，這也造成了市場的惡性競爭。DTZ戴德梁行華北區董事張家鵬表示。

因此，該調研有關結論建議，應加快研究刺激非住宅市場回暖的政策。建議政府考慮對客戶推出優惠政策，確保部分諸如已經落戶CBD、金融街等多年的重點特別是國際知名客戶的穩定。

我們必須清楚地認識到，住宅市場的回暖相比長線投資的非住宅物業會來得早些和快些，而商業物業的困境才剛剛開始。毛大慶表示，商業、辦公、寫字樓等非住宅商品房占房地產開發投資的比重較大。國際金融危機對非住宅的沖擊比住宅市場更明顯，但是這方面的政策支持卻很少，接下來應加強關注和加快研究相應的支持措施。

《華夏時報》記者了解到，調研報告已經得到了北京市的高度重視，目前已轉交至相關部門進行研究，但政策上會有何種調整和突破，目前仍不得而知。

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