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榜樣

風風光光做了幾年養尊處優的甲方的開發商，今天似乎沒有哪個行業比它還壞。

早在國際金融風暴來臨之前，房地產即開始遭遇數年牛市以來最壞的形勢。當下的房地產業，幾乎是最不幸的一個行業，遭遇了宏觀調控、炒樓風潮驟冷、國際資本釜底抽薪、資金鏈命懸一線、未來經濟大形勢不明朗等多重因素影響的完美風暴。再加上這幾年的畸形發展，蘿卜快了不洗泥，內部管理不足與風險控制缺失的致命弱點也迅速暴露出來。

自救的榜樣

現在公司的首要宗旨，就是盡快回籠資金，我們發現未來的路還很長。小陳說話時，與去年記者與其見面時說話的預期判若兩人。

小陳是廣州一家房企的土地負責人，彼時，房地產形勢一片大好，他告訴記者，公司正在全力準備赴港上市，而他則空中飛人一般在全國看地，只要有合適的土地，價格又在可承受的范圍內，他就能拍板拿下來。只要能上市，這些土地就是生金蛋的雞，地價上的投入很快就能回轉。他和當時所有的地產商一樣，相信幸福萬年長。

然而，隨著國家調控政策的威力顯現，信貸緊縮截斷了公司將近1/3的資金來源，價格一直水漲船高的珠三角市場也開始走軟，給公司的銷售回款帶來麻煩。這一切還不是最壞的，2008年全球經濟和股市的低迷，已然將上市融資之門也緊緊關閉。

我們一直就在學習萬科，危機到來時，現金流最重要。小陳告訴記者，公司緊急停止了一些在談的土地項目，而位于廣州城區的三個樓盤也早已降價銷售，最大限度地將現金握在手中。

主動降價快速回籠資金，源于萬科本身的風險意識。廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同分析稱，萬科相當于最先在堤壩上挖坑的人，那么水就流向萬科；如果大家都挖坑水就沒有那么多了，就要向深挖了。2006年、2007年萬科迫于高管激勵政策，在發展上已經有了過快的跡象，萬科率先降價更多是對以往擴張的一種糾正。

經歷了1993年地產低潮期，致力于多元化發展的萬科轉而學習美國帕爾迪發展模式由加法到減法，專注住宅地產，注重現金流，快速開發銷售。而這種國際化視野帶來的另一個好處是，萬科能夠在美國次貸危機形成的時候，預測到外在危險可能對中國經濟環境的影響和沖擊。

但是，對許多近幾年迅速發展起來的地產商來說，房地產幾乎是沒有任何學問的行業，資金、土地、水泥加政府人脈，就可以迅速成為一個財大氣粗的地產巨頭。

政策風向標

知名財經評論人葉檀指出，萬科有揣摩政策與順心消費者心態的傳統，除了王石在地震時的賑災論之外，王石面對政府時甚至有些過度乖巧。

然而這并不妨礙萬科對于整個政策風向的提前把握，王石在上一次地產調控時期，極力支持住房拉動內需，而現在政府嚴控房地產過熱政策之下，王石則強調理性消費。萬科是第一個自主提出參與災后重建的開發商，當業界得知萬科將投入1億元參與重建時，萬科的設計草圖都已經成型。

廣州中地行董事長徐建平告訴記者，兩次房地產調控的內外部情況有相當的不同，萬科在第一輪地產調控之中，也曾經在武漢、天津等地留下了爛尾樓。但是萬科吸取了前一輪調控的教訓，提早做了預防。雖然降價的舉動一定程度上讓部分地方政府不太滿意，不過政府更不愿意看到的是，開發商資金斷裂導致大量爛尾樓，從這一點來講，萬科降價拉低整個市場的價格，讓某些樓盤爛尾的可能降至更低。

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