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一項旨在處理違法建筑的法規，如果不能及時制定可供操作的配套細則并得以嚴格執行，反倒會成為刺激違法建筑搶建搭的直接推手。深圳小產權房轉正政策正遭遇這一尷尬，除了給市場留下的巨大遐想空間之外，正在當地催生又一股小產權房交易和搶建的熱潮。

小產權房狂歡

林樺對這種變化的體會異常深刻。半年前，她受雇于龍崗區龍東社區一家私人集資房項目的銷售部，5月底深圳掀起的小產權房交易熱潮讓她有點應接不暇。去年年底還賣不動，但從3月份交易開始活躍，5月成交量最好，在政策消息出來的當天，一下子就訂了5套，老板現在每套房子總價提高1萬至4萬不等。

林樺所指的政策，正是5月21日深圳市人大常委會表決通過的《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(下稱《決定》)。該文件是法規性文件，具有法律效力，6月2日全文向社會公布，并正式生效實施。

此舉一度被外界誤讀為深圳小產權房可能拿到全國首個準生證。對此，林樺并不回避。她表示，附近在售的10多棟商住樓都無法拿到產權證。

CBN記者在她的帶領下看了一棟樓高共8層的全新商住樓，位于二樓的一套三房兩廳面積合計88平方米的房子總價僅售12萬元，并贈送新裝修，周圍的生活配套設施包括學校、銀行和超市等一應俱全。在該樓盤周邊，同樣面積的商品房總價都在100萬元左右。

深圳中聯地產副總經理花蘊因此感慨，如今的小產權房已今非昔比，部分項目的開發面積和樓層、檔次堪比正規商業樓盤。但她同時表示，由于沒有產權證，這類物業很難通過中介機構委托銷售。

記者在被稱為深圳最牛小產權房的華僑新苑看到，這座位于寶安龍華東環路附近高達32層的地標性建筑，引來買樓看樓的人絡繹不絕。除了照常打出低價的噱頭之外，該項目甚至可以以村委會名義向購房者提供長達5年的貸款。

在深圳，小產權房的公開買賣已不是秘密。CBN記者在深圳關外的寶安、龍崗以及關內的蔡屋圍、上沙等多個城中村看到，小產權賣房海報堂而皇之張貼在圍墻和公交站臺上。同時，幾乎每個城中村都有多個小產權房工程正在施工建設。

屢禁不止

這種苗頭，已經引起當地政府高度關注。

5月22日，深圳市委領導在相關會議上強調，在市政府配套規章、辦法出臺前，處理違法建筑的工作不能出現空當，一定要嚴防死守，防止有人利用新政策醞釀出臺的等待期伺機搶建，而出現新的違法建筑。過去，有些人往往利用新法規新政策醞釀出臺的等待期，鉆空子，打時間差，伺機搶建，這是有教訓的，希望這個教訓不會重演。

深圳市人大也緊急澄清，大部分經過補交罰款以及其他一系列審批手續拿到房產證的原有違法建筑，將只有合法的使用權，并非外界所理解的商品房市場流通權。

但林樺對政府的這種態度并不擔憂。她表示，所謂法不責眾，現在深圳關外都是以自建房、小產權房居多，并不擔心政府會拆除，而即使被政府一拆了之，最終也要進行部分補償。一度引起爭議的崗廈村拆遷給村民提供了貨幣補償和實物補償兩種方式，其中貨幣補償住宅達12800元/平方米，商業補償達23800元/平方米，頗具誘惑力。

投資方見機謀利，購買方樂享其成。林樺說，購買此類房子的人大都是低收入群體，主要用來居住，比租房劃算。強大的供需力量，一直推動深圳包括違法建筑在內的小產權房問題愈演愈烈。當地媒體援引官方機構數據稱，在深圳的住房構成中，農民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進行產權轉讓的小產權房占71%。

實施細則留下遐想

所謂的小產權房，主要是指一些建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的房產。建設部政策研究中心副主任王玨林對CBN記者表示，小產權房實際上是無權房，因為房屋產權是由房屋主管部門頒發，但農村宅基地和住房則屬于國土和農業部負責的范圍。

深圳市人大在接受媒體采訪時稱，深圳自2004年啟動城市化進程以來，原農村土地已經全部城市化，因此嚴格來說，已經不存在農村集體土地。

國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲認為，小產權房主要是違反了國家土地用途管制制度，擅自改變土地用途是行不通的。他向CBN記者強調，土地用途管制絕不是針對具體土地，即便目前深圳只存在國有土地，也必須遵守土地管制制度。

可見，深圳小產權房松綁要突破現行法律制約并不現實。深圳市相關官員此前也曾對媒體表示，給小產權房發放產權證的做法目前并沒有找到相關的法律依據。

但深圳立法探索并非沒有突破。《決定》提出，經普查記錄的違法建筑，除未申報的外，符合確認產權條件的，適當照顧原村民和原農村集體經濟組織利益，在區分違法建筑和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款后，按規定辦理初始登記，依法核發房地產證書。王玨林認為，此舉在解決城中村的諸多歷史遺留問題方面，對全國都具有很強的借鑒意義。

同時，深圳市人大向外界解釋稱，確實有一部分此前因為各種歷史問題，應該拿到房產證而沒有拿到的原居民房產，將拿到可以作為商品房流通的房產證，但將經過非常嚴格的程序審查以及確權，并且數目將是極其小的一部分。

由于實施細節尚未出臺，這一說法給市場留下巨大的遐想空間。根據深圳市國土部門調查，去年深圳各類歷史遺留違法建筑存量為33萬棟，總面積超過了3億平方米。

深圳綜合開發院旅游和地產研究中心主任宋丁認為，就算經過各種規定，最后獲得確權并且能夠上市流通的，只占所有違建的1%比例，其面積也達到了300萬平方米，這個概念已經相當于深圳過去一年商品房成交面積的50%。如此大量的房產涌入，勢必會對現有商品房造成較大沖擊。

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