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漫畫/韓景豐

上半年，房地產市場經歷了一輪快速復蘇，全國70個大中城市房屋銷售價格指數甚至超越了2007年的最高點；沉寂了一年多的地王頻頻顯現，開發商拿地熱情高漲。下半年房地產將何去何從？對其后市研判尤為重要。筆者認為，從市場供給和需求的角度來看，下半年房地產市場成交將回落，房價在供給大幅減少的預期下，維持在高位震蕩。

保增長 房地產投資尤為重要

上半年房地產市場的回暖有兩大鮮明特點。其一是剛性需求的集中釋放。以領漲全國房地產市場的深圳為例，2007年10月份深圳房價見頂，均價為17350元/平方米。隨即陷入長達15個月的調整，不僅成交量大幅萎縮，均價也逐月回落至2007年初的水平。2009年初以來，被壓抑了半年有余的剛性需求逐步釋放，成交在春節前后開始放大。

其二是投資需求的低成本釋放。自全球性金融危機爆發以來，央行逐步實行適度寬松的貨幣政策，多次下調了金融機構存貸款基準利率。以首次購房最優惠利率計算，投資需求僅需支付4.158%的財務成本即可滿足。在房價回調的背景下，貸款購房的月供極易被租金所覆蓋。由此，被長期抑制的投資需求也開始釋放。

在上述背景下，上半年的房地產市場量增價升。但在一派欣欣向榮的景象中，銀監會要求商業銀行嚴格執行國務院2008年12月下發的131號文和央行2007年9月下發的359號文，核心即是二套房政策，其中首付要四成，利率為基準利率的1.1倍。本質上來看，銀監會并未出臺新的房地產調控措施，但擠壓房價泡沫，為過快反彈的房地產市場降溫的目的不言而喻。

為什么如此呵護房地產市場？我們不妨從保增長的角度去理解。統計局數據顯示，在GDP增長的三大需求中，最終消費對經濟增長的貢獻率為53.4%，拉動GDP增長3.8個百分點。資本形成總額對經濟增長的貢獻率為87.6%，拉動GDP增長6.2個百分點。國外需求對經濟增長的貢獻率為負41%，下拉GDP增長負2.9個百分點。

不難看出，上半年7.1%的GDP同比增速中，投資帶動的部分超過了九成。而分解來看，上半年全社會固定資產投資91321億元，同比增長33.5%，其中既有國家4萬億元投資計劃釋放的需求，也有民間投資特別是房地產開發投資的貢獻。1-6月，全國完成房地產開發投資14505億元，同比增長9.9%，在城鎮固定資產投資中的占比高達18.57%。如果說下半年經濟要步入確定性復蘇，那么經濟增長對投資的依賴仍將延續，而房地產投資尤為重要。

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