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近日，上海銀監局發布一季度上海房地產信貸運行分析報告，全面揭示了上海一季度房地產信貸的生態圈。報告指出，一季度中資銀行住房開發貸款扭轉了去年持續下降的趨勢，新增量較大，相反個人住房貸款卻進一步萎縮。

報告同時警示，個人住房貸款不良率有所上升。住房開發貸款和二手房貸款是房貸中的高風險點。

開發、個貸兩重天

據上海銀監局統計，至3月末，全市中外資銀行機構商業性房地產貸款余額為5564.67億元，比年初增加137.63億元，增長2.5％，房地產貸款總體增長平穩，比全市銀行業各項貸款增速低2.4個百分點。

分月度來看，1－3月中外資銀行房地產貸款增量分別為110.69億元、28.70億元和－1.73億元，一季度的信貸投放量主要集中在1月份，2月份出現顯著回落；3月份房地產貸款更是負增長。

報告顯示，住房開發貸款出現恢復性上漲。至3月末，全市中外資銀行機構房地產開發貸款余額2183.14億元，比年初增加105.37億元，增長5.1％，比整體房地產貸款增速高2.6個百分點。

其中，商業用房開發貸款維持了前階段的穩定增長，一季度增加44.84億元；住房開發貸款出現大幅恢復性增長，一季度增加67.18億元，余額達到739億元。

以中資銀行為例，2007年一至四季度，住房開發貸款增量分別為12.75億元、－44.21億元、－74.64億元和－67.60億元，今年一季度住房開發貸款扭轉了持續下降的趨勢，新增67.08億元。

個人住房貸款的情況完全相反，增量進一步萎縮。至3月末，全市中外資銀行機構個人住房貸款余額3046.91億元，比年初增加33.94億元，增幅僅為1.1％。分月度看，1－3月個人住房貸款增量分別為37.42億元、3.88億元和－7.35億元，住房貸款增量呈現不斷萎縮趨勢。

上海銀監局分析，近兩年來上海住房市場走勢呈現一季度萎縮、二至三季度復蘇、四季度調整的模式。因此，個人住房貸款增長趨緩、增量萎縮是季節性因素和多種組合政策調控共同作用的結果。

兩大房貸高風險點

在報告中，上海銀監局提示，個人住房不良貸款有所上升。3月末，個人住房不良貸款余額21.56億元，比年初增加0.95億元；不良貸款率0.71％，比年初上升0.03個百分點。房地產貸款中，有兩類貸款需要引起關注。一是住房開發貸款，其不良貸款率為2.16％；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86％。這兩類貸款余額占比僅為24.3％，而不良貸款占比卻達到55.2％，是房地產貸款的高風險點。

上海銀監局表示，將有選擇性的對相關貸款增加較多、不良貸款暴露較快的銀行進行檢查或調研，著重分析上海居民二手房貸款質量和中小型房地產開發商的資金鏈及還貸情況，督促銀行建立全面完善的風險監測和處置機制。

另一個引起關注的是，在個人住房貸款增速趨緩的同時，兩外人士(外地居民、境外居民)貸款余額占比逐步走高。至3月末，中外資銀行機構兩外人士個人住房貸款余額1298.08億元，比年初增加22.47億元。其余額占全部個人住房貸款的比重為42.6％，一季度增量占比為66.2％。

1－3月，兩外人士每月新發放貸款金額占比分別為42.3％、45.3％和48.6％，呈逐月遞增趨勢。該比例的連續走高，說明在調控政策連續出臺、貸款需求整體下滑的情況下，兩外人士比本地居民具備更強的資金成本承受能力，其購房貸款需求被抑制的程度要明顯低于本地居民。

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