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從昨日開始，一家名為上海申楊房地產估價有限責任公司的機構進駐楊浦區房地產交易中心。今后所有楊浦區二手房交易房源在繳稅過戶之前，都必須經過這家申楊估價公司的價格審核，明顯低于市場價格的成交房源則可能被退件，并由申楊公司對房產進行重新評估。而這一切的目的，就是為了杜絕目前二手房市場上盛行的做低房價現象。正因為如此，6月21、22日這兩個雙休日，急于在23日之前搶著辦完繳稅手續的人們將楊浦區房地產交易中心擠得人山人海。

楊浦區增加詢價過程

我們也是上周五剛剛得到的消息，時間很緊，所以很多客戶都只能趕在上周末前往交易中心，先把稅繳了，然后再辦后面的交易手續。記者從21世紀不動產法務及交易服務中心總監謝壘華處了解到，從昨日（6月23日）起，楊浦區房地產交易中心內將常駐一家名為上海申楊房地產估價有限責任公司的房產評估機構，所有交易的二手房源在辦理繳稅手續之前，又新增加了一個詢價過程，也就是由這家申楊評估公司對每套二手房的成交價格做一個評估，符合市場價范圍之內的，由該公司蓋一個章，然后才能辦理下一步交易手續。而該評估機構認為成交價明顯低于市場價范圍之內的成交房源，則將被退件，不得過戶交易。目前，申楊評估的詢價過程并不收取評估費用。

這一做法正是為了杜絕目前市場盛行的做低房價以減少交易稅費的行為。謝壘華向記者介紹，目前，上海各區房地產交易中心都沒有這個強制詢價的過程，一般都是交易中心的稅務窗口對成交價格做個大致判斷。有些區域，如黃浦、閔行等區，目前雖然沒有規定這樣的詢價過程，但也會對成交的二手房價格做出大致判斷，明顯低于市場價的房源，也有可能會被退件。

中原地產交易按揭部的相關人士則表示，與其他各區不同的是，在楊浦區，今后被認定為成交價格低于市場價范圍內的成交房源，必須由申楊評估公司對該房源進行重新估價；而其他各區，一旦發現成交價格低于市場價的房源，可由交易者自行選擇房產評估公司進行重新評估。

記者還了解到，普陀區可能近日也將仿效楊浦區的做法，進駐房產評估公司增加詢價這一過程。因此，普陀區近日趕著辦理房產交易繳稅手續的市民也很集中。不過記者致電普陀區房地產交易中心時，工作人員表示：目前沒有詢價過程，但今后會怎樣我就無法答復你了。而其他區域目前尚未增加強制詢價過程。

合理成交范圍難以核定

記者又咨詢了一位房地產估價行業的資深從業人員，他告訴記者，專業估價機構一般采用市場比較法對具體的房源進行估價，按理，應該先挑選至少三個以上與欲評估房屋在成交時間、地段、房齡、戶型等方面盡可能接近的成交實例與評估目標進行比照，然后依據評估目標房屋的具體情況做出適當修正，以此估算目標房屋的合理價格。

理論上，修正價格的因素相當復雜：包括所處地段繁華程度、交通便捷程度等等。所以，這位不愿透露姓名的估價師表示，要對一套物業進行專業評估，至少必須前往現場勘察。尤其是二手房，受市場環境、房源具體情況的影響相當大，各種細微的差別都會影響二手房成交價格，不到現場實地勘察根本無法對房源進行專業評估。

然而，這位估價師告訴記者，目前一般的估價師要對二手房進行市場比較法估價，交易中心是不提供二手房成交信息的。即便楊浦區房地產交易中心進駐的這家房產評估機構與房地產交易中心具有合作關系，可以查看到該區域內二手房成交的價格信息，也僅能以近期同一小區、相似房源的成交價格作為參考，確定一個合理的價格區域，作出大致判斷。

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