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見習記者 劉湖源 北京 香港報道

商業模式成功與否，一個是看你賺的錢多還是少；另一個是看企業得了病之后，還能不能存活下去，對于后者，SOHO中國(企業專區,旗下樓盤)(00410.HK)董事長潘石屹(潘石屹博客)認為，金融危機期間，SOHO從財務狀況到項目的出租率都不錯。言下之意，SOHO模式算是經得起考驗。

在北京前門大街的Capital M餐廳，潘石屹接受了本報記者的采訪。當前，SOHO模式的未來出路，是擺在潘石屹面前的一大考題。

正如在2007年SOHO中國在香港上市時，其保薦人高盛所言：這不是一家普通的地產公司；這是一個沒有多少土地儲備，但卻能持續創造高利潤的公司。SOHO通過快速滾動開發、以雞蛋換糧票協議轉讓方式拿地或者收購項目、物業主要銷售給富裕個人投資者等方式，使其始終保持快速回籠現金、保持財務狀況和高利潤率的發展模式，俗稱SOHO模式。

問題在于，隨著北京市場的飽和，SOHO模式亟須另一個復制地。

上海，下一個出口

潘石屹直言，目前國內適合發展SOHO模式的城市只有北京和上海，而目前，北京市場的飽和度已較高，因此，未來SOHO的投資和發展重點將會向上海傾斜。

今年8月，SOHO第一次踏出北京，向上海進軍，以24.5億元接盤了摩根士丹利持有的東海廣場。

問題是，潘石屹如何盤活這個上海第一爛尾樓呢？

據其介紹，當初接過東海廣場時，出租率僅為30%，而現時出租率已經達到了50%。

其實很簡單，像東海廣場，只要不高高在上的只想租給500強，其實市場還是很大的，這也是為什么摩根士丹利接手兩年多以來一直未能盤活東海廣場的原因。潘石屹告訴記者。

目前，SOHO現金十分充裕，據其透露，目前SOHO手上有100億現金和兩個銀行共200億元的授信，而目前200億元的信貸額度才用了20億。潘石屹表示，這筆錢從地域上來看，將主要花在北京和上海。

他認為，在上海，SOHO模式的市場需求量將相當大。而隨著經濟的發展，未來在沿海地區將會出現更多適合發展SOHO模式的二線城市。

除此之外，潘石屹稱，SOHO也會適當修正現有模式，比如，未來會不斷加大持有物業的比例，特別是前門大街項目這樣的稀缺資源。

現在市場非常好，但SOHO的底線是不出售前門大街項目，潘石屹說。目前，SOHO持有前門大街5.47萬平方米的商鋪，是第一個SOHO計劃長期持有的物業。SOHO一位人士向記者透露，現在前門大街商鋪每天的租金約為30元/平方米，這樣計算下來，若該項目全部出租，則預計每年可為SOHO收回現金約6億元。

潘石屹自己說，2008年年初的時候，包括萬科在內的很多內地房地產公司，都在研究和學習SOHO，但是到2009年的時候，傳統住宅價格的回升使這些公司盈利恢復，與SOHO搶飯碗的聲音也逐漸淡了下去。

京滬房價仍有上漲空間

對于明后年，潘石屹的打算是，如果2011和2012年市場狀況跟今年一樣，甚至比今年更好的話，那么SOHO會不斷銷售建成項目；如果不如今年，房價下降，導致持有物業成本比較低，則會考慮不斷進新項目。

他預計，2010和2011年，SOHO在北京的兩個主要項目，即銀河SOHO和望京SOHO將為公司帶來520億元的銷售額。

截至目前，2009年SOHO共實現銷售額130億元，而在年初，該公司制定的全年實現銷售額僅為50億元，9月份，預計的全年銷售額也才為100億元。換言之，SOHO已經超額達標。

此外，潘石屹表示，中央經濟工作會議為明年的財政政策和貨幣政策定調后，也是對房價走勢的基本定調，積極的財政政策意味著稅收少了，寬松的貨幣政策則意味著銀行的錢多了。

從供需角度看，潘石屹認為，明年北京和上海的房價還有上升空間，而像沈陽和西安這些土地供應量特別大的城市，明年房價會有下降空間。

現在北京的存量房非常少，而能拿到預售許可證的房子不多，要一直到明年5月份才會有一些大的項目拿到預售證，所以到明年5月份之前市場上供應的都是一些很小項目，起不了大作用。潘石屹說，他認同早前任志強(任志強博客)關于北京明年房價還要上漲的觀點。

他告訴記者，北京能拿到預售許可證的房子，平常都在10萬套以上，現在能拿到預售許可證的僅有5萬套，而且有一半是不能銷售的，例如車位。

另外，他表示，二手房營業稅優惠政策的取消和按揭利率優惠的取消，會適度抑制一手房的需求。

2008年年末二手房交易營業稅的取消以及按揭利率打7折實際上是送給房地產行業的一個大紅包。他認為，如果從政府、銀行和房地產公司三方來看，二手房交易營業稅優惠和按揭利率優惠將導致大量利潤流入房地產公司。他說，中行北京分行一人士曾向其表示，僅利率打7折一項，中行北京分行一年就將減少收入7個億。

不過，潘石屹表示，兩項優惠政策的取消對SOHO沒有太大影響，因為其大部分住宅原本都享受不到這兩項優惠。通常房地產商開發的項目在銷售時，按揭與一次性付款的比例分別為80%和20%，而SOHO的項目則是50%比50%。

不過，他亦表示，目前實體經濟還處在困境中，所以房地產公司應會謹慎對待明年的行業趨勢。

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