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上海市土地市場今年上半年推出的216幅用地中，22幅的住宅用地僅占比10%。其中，近八成的土地供應均在郊區。雖然下半年土地供給將大幅增長的消息不絕于耳，但是，并非所有的供應都能成為開發商眼中的香餑餑。在有效供應仍然稀缺的情況下，面粉貴過面包的態勢已再度顯現。

郊區土地難受青睞

6月，土地市場成交熱浪席卷全國。僅上海，當月推出5幅住宅用地，全部以溢價100%以上的價格成交。其中，長寧區一居住用地的競爭激烈程度尤其引人注目。公開數據顯示，該幅地塊起拍樓板價為11000元/平方米，最終成交樓板價格為21983元/平方米，地價成交增幅為約100%。雖然該幅土地的價格漲幅尚未創下新高，但15家參與競爭企業的數量，已達到今年以來的最高點。

上海現在絕大多數的住宅用地都是在郊區，有些地塊無論是配套還是交通都不齊全，并不是很理想。參與競買上述地塊的某開發商向CBN記者如此闡述其競買初衷。不少外地開發商皆以能夠在上海占得一席之地為目標，但陌生的上海郊區市場對他們而言，仍然有不小的風險。

CBN記者掌握的信息表明，如果排除已經并入大浦東區域的南匯區，上海半年以來出讓的22幅住宅用地中，位于奉賢、青浦、松江、嘉定等郊區的土地供應占到78%。而開發商對這些地塊的熱情也從競買企業的數量可見一斑，除極個別的郊區熱門地塊仍受追捧外，其他大部分地塊可謂問津者寥寥。

地價還算便宜

房企對于土地區域表現出來的厚此薄彼，相關地方部門恐怕早有體會。嘉定區相關部門便于近期頻繁出擊，分別包裝了菊園新區、嘉通公司地塊以及嘉定新城等概念推出土地項目。在最新發布的上海51號土地出讓公告中，有居住用途的地塊，全部位于嘉定區內。

與此同時，奉賢區也不甘示弱。繼南橋新城舉行公開土地推介會之后，相關部門還特邀了部分意向開發商進行進一步溝通。在發放給開發商的邀請函上，屢屢強調當地房價已接近10000元/平方米的說辭，顯得頗為耐人尋味。

中國指數研究院數據信息中心提供的資料表明，2009年上半年，全國60個城市住宅用地供應量連續5個月呈現上升態勢。在10個監控重點城市之中，武漢、北京、廣州、杭州等4個城市的住宅用地累計供應量呈現同比增加。而上海在此期間僅推出住宅用地144萬平方米，反而同比減少51%。

在未來土地供應稀缺的后市預期下，開發商對于未來房價的預期空間會相應上升。中國指數研究院副院長陳晟表示。來自江蘇的某開發企業在研究了51號公告的地塊情況之后，對CBN記者表示，公司對其中兩幅土地有興趣。其原因是，地價還算便宜。

如嘉定區菊園新區地塊，折算下來其樓板底價約2300元/平方米，而附近的保利海上五月花，銷售單價卻已逾10000元/平方米。但之前大聲吆喝的奉賢南橋新城用地，卻受到了截然不同的待遇光地價就已經到4205元/平方米，以后項目怎么定價法？挺難做的。

抗跌性差成主要顧慮

中原地產提供的資料表明，上海全市在6月份的住宅供應量為224.19　萬平方米，環比增加了56%。6月全市住宅成交量達284.04萬平方米，環比上月增加了5.9%。與此同時，市場成交均價上漲明顯，環比上漲11%至13011元/平方米。

市場對于產品及其價位的接受程度總是分外敏感。數據顯示，上海郊環以外的公寓成交均價漲幅雖然已連續兩月出現領漲，但成交量同時連續兩月表現下降，6月環比跌幅為20%。而內環以內公寓的成交量卻環比增加了57%，中外環間的公寓市場則量價齊升，雙雙上揚了6%。

有開發商坦率表示，如果推出地塊區位并不理想，在規劃產品過程中會盡量使其保持利潤最大化。最具典型意義的，便是金地集團（600383.SH）所獲取的青浦區徐涇鎮3號地塊。該幅地塊的起始價格僅為3000元/平方米，但最后卻以5579元/平方米的價格成交。政府的本意是想打造公寓產品，但估計每一個參與的開發商，都是抱著做經濟型別墅混合社區的心態去競買的。

中原地產分析師認為，目前大部分開發商對后市仍持有不確定看法，部分剛性需求已受到市場價格激增影響，再次表現出觀望情緒。雖然為了抑制市場過熱，政府將會加大今年下半年的住宅供應，以緩解樓市的供給不足現象，但由于土地主要供應區域已移至郊區，在這種市場前景的預期影響下，抗跌性較差的地塊供應，未必能夠有效緩解開發商們的囤地需求。

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