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上海方方地產咨詢機構最新發布的業內首份品牌房企土儲專題報告披露，以品牌房企在上海現有的土儲情況和銷售去化速度測算，若沒有新增土儲，部分品牌房企在滬的土儲將在一兩年內枯竭，面臨無地可用的窘境。

4月底，金地集團(600383.SH)以5.6億元、溢價82％搶得上海今年第23號公告地塊中的青浦徐涇鎮3號地塊，該地塊51家開發商領取掛牌文件，最終多達10家企業參與最后爭奪。而據上述報告分析，金地在上海市場的土儲按其2008年的銷售能力，僅0.9年時間就將耗盡，這似乎可以解釋金地此次為何如此高溢價購地。

上海方方地產咨詢機構總咨詢師胡宗亙指出，土地儲備的量與質，是房地產企業核心競爭力的主要指標，2007年、2008年兩年中，品牌房企在上海市場的銷售回款明顯多于土地購置款，收支比(銷售回款/土地購置款)平均超過2，意味著企業在2009年購地資金充裕，只是尚未發力，新一輪的土地爭奪戰山雨欲來。

土儲告急：一季度零土儲

對絕大多數已經或正在全國化的大型房地產企業而言，在上海這個核心市場布點并維持充足土地儲備量，是必須的。但是，2009年第一季度，幾乎囊括了目前在中國房地產市場最活躍和最具有標桿意義的全國、本地、外資以及港澳臺15家品牌房企，在上海的拿地總和為零，這是從來沒有過的記錄。

金地是一個縮影。從2007年開始至此次購地前兩年多的時間里，金地在上海沒有新增土儲，該公司目前在上海的所有項目，土地均購于2007年前，共131萬平方米。以金地2008年上海市場銷售面積高達38萬平方米的突出銷售能力，目前所剩的35萬平方米土儲，已經不夠其一年的發展所需。因此，進入2009年，在一季度的短暫觀望和等待后，在上海市場土儲不充足的金地等公司，開始爆發他們的拿地熱情。

滬上房地產業內資深人士柴一峰分析，金地這類需要盡快增加土儲的公司，由于一季度中，上海土地尤其是住宅土地的供應量和地塊質量，尚處于試探性階段，有意拿地的企業選擇空間并不大。進入第二季度，政府土地供應質、量均有所提升，較多企業出手爭奪是必然的。從受調研企業反饋的信息看，盡管像金地這樣土儲緊張的企業未占多數，但開發商總體的拿地意愿依舊強烈，而且策略上全線退守一線城市。方方地產咨詢部經理趙豫川告訴記者。

土儲沖動

在調研中，品牌房企透露的拿地意愿特點明顯：2007年大幅擴張，2008年相當謹慎，2009年一季度觀望。胡宗亙透露。但這些品牌房企很快就將在土地市場作出選擇。

盡管就目前的土儲可開發量而言，上海本土的綠地、大華和全國龍頭萬科在上海的土儲占據前三，而且成倍于其他企業，但同樣需要新增土儲。

綠地集團董事長張玉良對于近期上海的新增供應土地，坦率對本報表示，綠地定會積極參與，對心儀的合適土地，是肯定要拿幾幅的。果然，一季度后，綠地在眾多房企參與的今年以來上海總量最大的一次住宅用地集中出讓中，以9.57億元競得一幅今年至今上海成交價最高的住宅地塊。

房企的土地饑渴和購地熱情，不僅僅緣于長期未購地出現的土儲告急，更在于長期未購地囤積的大量資金以及信貸資本層面的利好刺激。

趙豫川透露，2007年底至今，大部分品牌房企寸地未買，在上海市場，這些企業的收支比相當高，最高的是金地，過去兩年金地上海的銷售總額高達77億元，但零新增土儲。另外，和黃的收支比也近5，仁恒、萬科、復地也都超過2。但為了維持長期的核心競爭力和發展，隨著土儲消耗殆盡，2009年這些企業幾乎無一例外購地欲望強烈，金地近期的出手，只是個開始。

上海市場在全國性品牌房企的戰略版圖中日益重要，加上目前大部分企業出于控制風險考慮，品牌房企為今年上海的土地爭奪戰準備的資金彈藥，不僅有去年在上海市場收支差額囤積的資金，還有更多來自全國其他市場類似的收支比背景下盈余的資金前來支援。

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