辦公室 租用

作者：薛建雄 佑威房地產研究中心主任

發達國家應對金融危機的救市措施一浪高過一浪，這輪由房價下跌引來的經濟危機，已經蔓延到了世界各地。為免經濟及樓市大幅下滑，并借此之機改善廣受抱怨的住宅問題,中國政府于2008年10月22日啟用了全國性經濟刺激政策，其中房地產稅費的減免程度就達到1-3.5%、利息下降了20%，并鼓勵地方政府出臺更大力度的救市措施。這意味著，短時間內各地政府將會頻繁出臺比南京、杭州更為有猛烈的救市方案。

作為中國經濟的龍頭，上海不但全面引用了中央的政策，并對二手房的高達5%的營業稅交易年降從5年放寬到2年，而且還減免了登記、過戶等費用。可以說是，財稅方面可力的救市手段是一步到位，救市和改善居住力度之大史無前例。

不過，在世界經濟日亦惡化的情況下，對樓市的悲觀情緒仍在蔓延，料短時間內難以改變樓市的走勢。人們仍會觀望，以等待底部的到來。不過，如果全球經濟惡化不再加重，中國經濟仍能保持7%以上的增長速度。上海的一些救市措施極有可能讓樓市回暖，因為成交量在明年春節后大幅提升已經是可以肯定的。

在上海政府的14條措施中，第11條提到了加大中心城區舊區改造力度。在樓市低迷的情況下，動遷的難度會相應降低。到時大量的動遷戶拿著政府補貼的錢買房，加上政府一邊還在收購低端房源做廉租之用，將使得市場的中低檔房源搶手，房價難有下跌的壓力。由于城市改造等別的措施拉動經濟增長也改變了城市環境，住宅的性價比也會相應提高。

預計明年春節后，動拆遷帶來的需求效果就可以顯現，成交量可能會大幅攀升。目前房源過剩價格下跌的局面也可能在春節后被遏制，而高檔房因為城市環境的快速提升和政府減少經營性商品住宅土地供應而隨之升值。

在05年房價下跌之時，上海住宅的動遷量就從04年的232.52萬平方米上升到05、06年的841.85萬和848.35萬平方米；算上其他商用建筑的動遷量，則是從308.4萬平方米上升到1222.53萬和1516.85萬平方米。如果，政府在未來一兩年內，將動拆遷的量再提高到05年的水平，所帶動的新增需求量就不少于800萬平方米/年。

今年前9個月，統計局公布的住宅成交量也僅1344.03萬平方米，而佑威房地產研究中心在減去動遷配套性房源后，統計出來的商品化住宅成交量僅694.63萬平方米。如果政府的動遷量和廉租房收購量同時放大，就可超過目前的市場需求。那么，新婚、新增外來人口、改善性等需求再沒什么下降，總需求都會大于目前的水平，房價走低的可能性就不大。如果，這三種剛性需求有所回暖，就可能重新推高房價。不過，普通商品房的標準的重新定義還沒出臺，動遷量的大小也是政府可控的，所以政府還是為樓市的異動留足了政策調整的空間。

在過去一周，在市場對中央救市的大量猜測情報道的推動下，一些頂級豪宅已經開始異動。佑威房地產研究中心的數據顯示，10月前三周3萬以上豪宅的成量分別為8、20、30套，環比增幅都超過50%。其中，御翠豪庭、翠湖天地、世茂濱江、豪景苑、遠中風華園、檀香別墅、棕櫚灘別墅等多個項目有5萬以上的房源成交。而御翠豪庭在前期爆出有美國華裔集體探盤之后，出現了單價超過7萬元/平方米的房源成交，這個價格是目前古北其他樓盤均價的2倍以上。

在上一輪美國網絡泡沫之后，硅谷的華人精英開始逐漸回到更具經濟活力的祖國，成就了過去幾年IT行業在本土市場全面戰勝外資的輝煌。華爾街金融海嘯必將重演這一歷史，亦將打造世界金融中心的上海自然成為華爾街金融家的首選地。這對未來房價的助推作用也不容小視，因為這都是一般極其富有的人。

商業 服務