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張艷紅/文

國內房地產企業一線陣營中，萬科(000002.SZ)昨日率先發布了2009年中報。其中顯示，公司上半年實現營業收入218.1億元，凈利潤25.2億元，較上年同期分別增長26.4%和22.5%。上半年每股收益為0.23元，較上年同期上升22.34%。

與2008年中報披露降低全年開工面積的策略相反，萬科在2009年的中期報告中調高了全年新開工面積，由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高幅度為45.2%。

銷售好轉促盈利上升

今年上半年，萬科銷售金額首次突破300億，達到307.6億元，同比上升27.5%。實現銷售面積348.8萬平方米，同比增長31.2%。結算面積和結算收入分別為248.5萬平方米和215.9億元，同比增長19.4%和26.9%。期末，公司尚有409.1萬平方米已銷售未結算資源，合同金額合計約321.8億元。未結轉資源與去年年底的數據基本持平。

公司上半年房地產業務毛利率為23.69%，比上年同期下降了5.54 個百分點。由于銷售的商品房需要在交付使用后才可以結轉計入公司經營收益中，因此，萬科上半年結轉的資源多數是2008年銷售的房子。毛利率的下降，間接反映了2006、2007年土地成本的增加以及2008年房價下跌，對公司經營利潤造成沖擊。

不過，上半年房地產市場的好轉，萬科的“跌價準備金”有所減少，為公司貢獻凈利潤約1.6億元。

2008年底，萬科曾對13個項目計提了12.3億元存貨跌價準備。但根據最新市場及銷售情況，2008年底計提的跌價準備金已經相應下調。其中，南京金域緹香項目跌價準備金額由6359萬元調整到2781萬元。另外，廣州金色城品、上海琥珀郡園、無錫金色城市計提的存貨跌價準備全部沖回。不過，仍然有8個項目暫維持2008年末的評估結果。

看多后市提高開工面積

報告期末，萬科持有貨幣資金268.8 億元，比2008年末增加69.0億元。公司的凈負債率10.7%，比2008年末下降22.4 個百分點。

較大額度的現金存留和低負債，促使萬科加速了土地市場上的擴張以及加大投資額度。截至6月30日，萬科總共獲取新項目15個，合計權益建筑面積333.2萬平方米。7月初以來，萬科又新增權益建筑面積81.4萬平方米。至此，萬科今年共新增項目權益建筑面積414.6萬平方米。

同時，萬科還調高全年新開工面積，由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高45.2%。目前，萬科規劃中項目按權益計算的建筑面積為2079萬平方米。

對于土地儲備計劃，萬科總裁郁亮表示，由于市場回暖過程中一線城市的銷售增長速度更快、幅度更大，市場對一線城市預期更為樂觀，一線城市的土地競爭相對其他城市也更加激烈，為了保證項目的收益水平，萬科本年新增的項目多數位于沈陽、鞍山、青島、無錫等非一線城市。

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