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中國房地產市場的投資型客戶到底有多大比例，這是理解本輪房地產市場調控的前提。此外，在史上最嚴厲調控政策下，樓市成交量和房價、土地供應以及價格，將分別呈現怎樣的走勢？近日，中國四大地產巨頭招保萬金中的萬科地產、金地集團，以及北京首創管理層人士，就以上焦點話題，一一作了評析。

投資型購房者已受擠壓

近日，早報記者從金地集團一位管理人士處獲悉，金地在今年年初曾就樓市中投資性客戶進行過市場調研。結果顯示，在主要一線城市的投資型客戶比例在40%至50%之間，二線城市投資型客戶比例在30%左右。個別熱點城市和熱點項目，投資型客戶的比例會高于上述數據。

價格較為高端的樓盤買家或能較為典型的剖析案例。距離新央視大樓最近的住宅項目首創禧瑞都的已售房源中，超過三成為投資型客戶。這是早報記者從北京首創一位管理人士處了解到的信息。

該北京首創人士稱，在首創禧瑞都已售出的兩棟房源的購房者中，有兩成購房者選擇一次性付款，可認為是投資型客戶；在其余八成選擇按揭貸款的購房者中，二至三成為海外買家，也可認為是投資型客戶，二至三成為外地買家，四成為北京本地購房者。

該項目位于北京東三環cbd核心區，距離新央視大樓近百米。在去年年中開盤的2、3號樓均已售罄。記者從售樓處人士處得知，開盤時均價在4萬元/平方米，最高成交單價超過7萬/平方米。即將于今年6月底開盤的1號樓，價格則定位于6.3萬-6.8萬元/平方米。

2009年中國房地產市場銷售規模的大幅增長包含了2008年壓抑市場環境下釋放的自住需求，也包含了政府4萬億計劃、近10萬億新增貸款干預下大幅增加的投資性需求。萬科一位管理人士稱，萬科對其樓盤的購房者的調查結果顯示，首次購房者比例從2008年的24%，升至2009年的30%；投資型客戶的比例由2008年的16%，升至2009年的19%。

該萬科人士進一步指出，從付款方式來看，去年較為寬松的購買環境，使用按揭貸款的購房者有所增加。同時萬科自身的銷售數據顯示，在2009年萬科的購房者中，按揭客戶比例由2008年的83%升至92%。

2008年底，央行將房貸利率優惠下限擴大到7折后，各大銀行紛紛調低房貸利率優惠。據央行《2009年中國區域金融運行報告》顯示，2009年全國個人住房貸款下浮利率占比達93.0%，其中80.6%在7折和8.5折之間。

而今年的樓市調控新政對房貸利率大幅收緊對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

這直接導致買房人首付比例的上漲，進而打壓了投資性購房者的現金支付能力。上述萬科人士提供的數據顯示，2009年利用抵押貸款的萬科購房者的平均按揭首付比例為30.5%，今年前4月平均按揭首付比例提高到33.8%。這反映了整個銀行業按揭收緊的趨勢。4月份萬科的購房者調查進一步顯示，投資型購房者的比例大幅降至12%。

上述金地集團人士也認為，本輪針對投資性需求的樓市調控政策，肯定會對投資型客戶較多的城市和項目有較大影響。

一線城市成交或降四成

樓市調控新政出臺后，較房價下降更快的是住宅成交量。

預計今年一線城市住宅成交量同比(與上年同期相比)下降幅度在四至五成左右，二線城市調整的空間和幅度要小于一線城市。上述金地集團人士稱，這是根據各地房地產交易中心的歷史成交數據作出的預測。

相對而言，一線城市的成交量或許更不樂觀。該金地集團人士指出，北京市場住宅成交量將同比下降52%，上海市場住宅成交量將同比下降56%，深圳市場住房成交量將同比下降42%。就二線城市而言，杭州市場住房交易量將同比下降10%，南京、天津等部分二線城市，住房交易量的降幅也將顯著。

至于遲遲未現大幅下調的房價，上述萬科人士稱，預計下半年價格調整會發生在之前房價上升較快的一線城市和部分二線城市，其中，去年房價上漲比較快的城市，房價下降的幅度會超過10%或者20%。

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