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一周連續三次警示樓市 中央發令遏制房價急漲

昨日,國務院常務會議要求,將加快保障性住房建設、遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。有專家表示,中央已注意到持續高企的房價,本次會議起到風向標的作用,將有可能成為另一個9.27,成為樓市進入拐點的最大信號。

三個信號

12月9日,國家發改委主任張平表示,我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,要抑制投機性購房

12月9日,國務院會議提出:個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

12月14日,國務院常務會議決定:加快保障性住房建設,加強市場監管,穩定市場預期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

927房貸新政

2007年9月27日,在全國樓價持續飆升的現狀下,人民銀行和銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40％,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,首付比例和利率水平隨套數增加。全國樓價應聲下跌,被稱作9．27房貸新政。

會否成為另一個9.27?

不少房產專家指出,12月14日的國務院常務會議,不僅起到起到風向標的作用,更是政策進入下拐的信號,將有可能成為另一個對樓市影響較大的9.27房貸政策,12.14也有可能成為房地產市場發展中的重要的日期。

知名房產專家趙卓文指出,12月14日的國務院常務會議放出的政策轉向的信號,將使廣州乃至全國的房地產市場面臨比較緊的政策環境。接下來,開發貸款及二次房貸都面臨著被收緊的可能性很大。對開發商和投資者而言,政策將直接作用他們的行為,本次會議起到的作用將會不亞于2007年的二次房貸,’12.14也將如’9.27一樣,對房地產市場影響甚遠。

但也有不同的觀點,中地行董事長徐建平認為,本次會議的要求僅僅是中央針對之前沒有做好的工作進行的強調補充,對樓市影響不大。同時,資深房產專家韓世同認為,對樓市影響最大的就是收緊銀根,而從本次會議來看,并沒有這方面的要求。

預測：樓價將會見頂

投資、投機性買家是助推樓價持續飆升的關鍵因素,而隨著政策轉向信號的到來,將進一步加強投資者、投機者的觀望心態,同時,隨著樓價持續飆升,也會使一些不急于買房的改善型買家延長購房時間。因此,在短時間內,成交量會持續下降,樓價也將會見頂并且在短時間進入暴跌通道。趙卓文表示。

今年年初以來,廣州乃至全國的樓價持續飆升。據記者了解,廣州1月份的成交均價每平方米在8000多元,而剛剛過去的11月份,已經上升到萬元以上。另據上海永慶房屋統計,近4年上海市區(外環以內)一手住宅均價漲幅達88.5%,2006年上海市區一手房成交均價為1.22萬元,2009年(截止到10月)均價攀升至2.3萬元,不到4年的時間里漲了近一倍。北京的房價漲勢同樣不亞于廣州和上海。

某知名房地產公司相關負責人坦言,本來對房地產市場后市充滿信心,隨著會議傳出來的信號,會對后期樓市信心不足。從近期廣州樓市來看,看房者日益減少,成交量也逐漸減小,本次會議可能會加重買家的觀望情緒,不排除成交量會持續下降。

國務院明確提遏制房價專家稱房價下跌可能加大

短短幾天，國務院對過快上漲房價的態度上了一個新臺階！標志就是用詞從抑制變為了遏制。

據新華社報道，國務院總理溫家寶12月14日主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，其中明確提出，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。專家認為，與以往相比，本次會議明確提出的是遏制，力度明顯重于抑制，更狠于穩定。可以預見，明年二套房貸等政策將收緊，房價下跌可能性加大。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《經濟參考報》記者，從抑制投機到營業稅優惠取消，再到遏制房價過快上漲，短短幾天內房地產政策取向跳出了三部曲，這說明政府意在校正業界對中央經濟工作會議在房地產政策上的誤解與盲目樂觀。

楊紅旭說，中央經濟工作會議只明確了支持居民自住和改善型住房消費，沒提抑制投資投機性購房，這里是屬于補充性質的。就在12月9日發改委主任張平還只是提到抑制投機性購房，此處不僅又加上投資性購房，用詞也改為遏制。說明政策的力度將加大。至于具體方式，楊紅旭認為，二套房貸明年必定還要進一步緊縮。除此，還有三個可能：一是針對大戶型，高檔房的物業稅明年會加快推出，極有可能在部分城市試點實轉；二是對外資購房可能會重新緊縮；三是轉售房子的個人所得稅，也可能會從嚴征收。

新華社有關此次國務院會議的報道稱，為保持房地產市場的平穩健康發展，會議要求，按照穩定完善政策、增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設；二是繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險；三要加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理；四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

北京大學房地產研究所所長陳國強接受《經濟參考報》采訪時也表示，最近部分城市房價的過快上漲已經引起中央的擔憂。值得注意的是，會議強調，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度。這說明住房政策將采取有保有壓，區別對待的方式，可以預見二套房貸收緊將是必然，利用信貸政策等杠桿進行調節必然會對樓市產生較大的抑制作用，因為今年前三季度的高成交量和高價格就與極度寬松的信貸政策有關。

陳國強說，本次會議還明確了解決低收入住房困難家庭的時間和規模，這說明未來的住房政策會更好地體現平民化特征，大規模推進等詞匯也體現了中央推進保障性安居工程的決心。同時，會議還要求適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，這都有利于緩解普通商品住房供地緊張的情況。如果政策能夠得到嚴格執行，房價在明年將出現回調。

楊紅旭也認為，明年房價大漲不可能，大跌也難，盤整將是基調，就一線城市而言，下跌的可能性大于上漲。

接受記者采訪的一些業內人士也表示，政府明確提出遏制房價過快上漲和抑制投資投機性購房并非偶然。據美聯物業北京市場研究部調查顯示：11月以來北京的樓市租售比再創紀錄首次突破了1∶500，達到了1∶546，部分區域甚至達到了1∶700。而這一比例在2008年基本在1∶400左右，上漲幅度達到了25%。盡管造成這一情況的原因有很多，但最主要的原因是房價的過快上漲。

與此同時，美聯物業在京滬深三地各取樣2000購房者需求的分析顯示：北京市場目前投資比例首次出現了超過上海的現象。在北京的調查中顯示62%的登記購房者表示如果手上若有剩余資金，房產將是首選投資目標。而這一數據在上海為51%，深圳則為57%。而三地市場的調查更顯示二手房市場上的非自住買家已經遠遠超過五成。

美聯物業市場研究部總監張大偉認為，這些數據說明在目前市場風險比較大，大量的投資等需求使得市場炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房價上漲過快。因此，中央明確提出相關的對策也就在情理之中了。

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