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當前，遍布全球的經濟低迷和信貸危機正拖累香港的經濟表現。鑒于亞太區尤其是中國未來的商業發展前景要優于美國、歐洲及日本，加上一些致力拓展海外市場的中資企業極可能利用就業市場疲弱的時機來招聘人員，我們預期香港的失業率僅會略有上升。不過，家庭收入增長的放緩，以及財富遞減效應對投資和投機的需求削弱，會使住宅物業市場在未來幾個季度進一步調整，香港的地產價格將會較目前的水平繼續下降7%。

我們認為，香港中小型住宅物業市場長遠的發展基調并沒有改變，盡管住宅樓宇價格在未來幾個季度可能下跌，但我們相信一旦全球信貸危機過后，香港的住宅樓宇市場將會重拾升勢。按照目前的租金收益率和按揭利率，其間差額目前是185個基點，仍對投資者具有吸引力。加上近幾年來，特區政府一直通過監控土地出售價格來控制住房供應，致使新增供應有限，存貨也創下歷史新低。綜合以上兩點，我們認為香港中小型住宅樓宇價格將會有進一步上漲的潛力。

此外，對地產發展商而言，他們并不急于降價出售地產項目。大多數的香港地產發展商在過去的幾年里并沒有加大土地收購的力度，他們的土地儲備正在減少，而其資產負債狀況依然十分穩健。與1997年金融危機后的那段時期不同，現在發展商并不像1998－2003年期間那樣急于削價出售其住宅項目。

在投資及自用物業方面，由于目前利率較低，加上租金收益率穩定，物業擁有者依舊享有高于貸款利息的投資收益。同時，個人的家庭負債比率依然低于1997、1998年的水平，因此，更多的個人物業擁有者或投資者有能力負擔他們的物業。

在此背景之下，我們預測在香港房地產的二級市場上，中小型住宅的平均售價在未來6至9個月會較其2008年3月時創下的近期高點下跌15%，也就是說，中小型住宅價格在企穩之前還會下滑約7%，而高檔住宅及豪宅市場可能會受到更大影響；在租賃市場方面，我們預測中小型住宅市場租賃交易價格會較近期高點下降15%，而高檔住宅及豪宅市場租賃價格則可能會從高點下跌20%-25%。

從年初至今，港股市場上的香港本地地產商的股價普遍下挫了43.5%-70.3%；與2007年11月時的高點相比，跌幅達48.6%-72.0%，這反映出香港地產市場處于異常嚴重的跌勢。投資者是鑒于經濟衰退的前景，認為該行業會進入嚴重的下降周期，從而看淡此類股票。但就目前來看，大部分地產發展商的股價已較其每股凈資產有較大的折讓，并逐漸接近亞洲金融危機時的最低估值水平。因此，我們認為基于地產發展商堅實的基本面情況，其股價下跌空間有限，香港中小型住宅樓宇市場會更具抗跌性。

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