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自誕生就命運多舛的固定利率房貸終于再度陷入了尷尬的境地。

10月15日下午，猶豫了多時的程寧終于接通了招商銀行個貸部房貸業務員的電話，他在考慮是否將剛一年前辦理的固定利率房貸轉為正常的浮動利率房貸。因為前些天，央行剛剛將五年期以上貸款利率下調了0.27個百分點，加上9月16日下調的0.9個百分點，明年起房貸客戶貸款利率至少下調0.36個百分點。

對于程寧而言，這自然不會是個好消息。但更讓他擔心的是，媒體報道稱，降息通道正在形成，噩夢不是馬上就可以終止的

相信各家商業銀行應該會根據資金成本適當做些調整，商業銀行都懂得隨行就市的道理。上海浦東發展銀行個貸部某高層表示，固定利率房貸本身就是一個對于未來利率政策的博弈，賭的是你對未來判斷的期望，賭贏了就是自己的。

尷尬的固定利率房貸

由于固定利率在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優勢就立即顯現出來。但是一旦降息，它的優勢就立刻不明顯了。民生銀行個貸部趙衛星表示。

此時程寧最關心的是固定利率和浮動利率之間如何轉換以及銀行是否會將固定利率的標準降低。

按照程寧的房貸狀況，他所申請的10年期固定房貸利率為6.93％，對應的優惠浮動利率為6.35％，兩者相差58個基點，20年的房貸期限，經歷兩次降息后，如果不再繼續降息，每月還款額相差60元，總還款額相差7000元左右，如果央行繼續降息，固貸一族的利息損失將更多。

摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶預測，中國央行將在2009年年底前減息五次,每次降息27個基點。這對固定利率房貸客戶來說才是最擔憂的。

但程寧還是有轉圜的余地。浦發銀行理財師陳文龍透露，有的銀行規定，辦理了固定利率房貸的貸款者只要已經還貸滿一年，就可以選擇轉為浮動利率，但是要交相應的違約金。違約金具體交多少要根據具體每筆貸款的情況來計算，對客戶來說，轉換是否劃算，要看他對未來降息的預期如何。

房貸是拿時間換金錢的交易，許多買房者采用靜態眼光，僅注意貸款周期長短及靜態資金多少，卻忽略了房貸作為長期事件，時間對資金價值有不可忽略的影響。招商銀行個貸部柳棟表示。

事實上，自2004年誕生的固定利率房貸，從出生開始就命運多舛。當年光大銀行首推這一金融產品以來，全國范圍內只有零星的幾筆交易。據光大銀行相關人士透露，但此后，隨著央行接連的加息，該項業務才得到逐步認可。

而據相關業內人士透露，固定利率房貸對于商業銀行而言并不是一個簡單的個貸創新品種。

固定利率房貸本身就是一個起杠桿作用的工具，賭的是未來預期。相信總行會根據資金成本適當調節利率。柳棟表示。

二套房貸松動的誘惑

自房地產市場進入交易量萎縮的下行周期，各商業銀行的創新動力已明顯不足。降息通道中，由于房貸利率會有較大的調整，對于以存貸差為主要利潤來源的銀行來說并不會有太大動力去研發房貸新品。中國農業銀行個貸部負責人透露，而與消費信貸萎縮對比強烈的是，現在銀行根本不用去攬存，存款份額即開始穩步增長。

房貸創新動力不足，主要是目前商業銀行對房地產市場的信心不足導致的。上海浦東發展銀行某高層也表示。

數據顯示，9月份，全國金融機構的個人房貸比8月僅增了190億元，不及去年的五分之一(去年9月比8月增加1018億元)。

事實上，各家商業銀行創新動力不足還在于觀望二套房貸松動政策地落實。

目前叫得最歡的是那些投資客，那些真正具有剛性需求的購房者都是希望房子再降一些，達到自己的心理承受度。因此，松動第二套房貸并沒有實質意義。對商業銀行來說，還是喜歡那些真正的購房客戶。這樣不良貸款率才會降低。柳棟表示，總體還是要取決于宏觀環境，銀行系統在房地產行業的鏈條里只是屬于弱勢群體。

據本報記者調查，目前各商業銀行還未收到央行或銀監會關于房貸松動的指示。但據上海浦東發展銀行某高層透露，第二套房貸松動，還是很有可能的。多個城市救市政策出來，中央態度是默認的，就不排除有信貸政策出來。

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