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趨勢

上市無望、貸款無門。與2007年大量熱錢爭相涌入形成對比的是，2008年，很少有資金給開發商雪中送炭。不過，2009年可能會有新的盼頭。說這話的是中鐵信托副總經理孫毅。

日前，央行有關人士透露，央行已會同有關部門形成了房地產投資信托基金（REITs）初步試點的總體構架，獲得批準后將開始試點。在此之前，2008年12月13日，國務院發布《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》，其中提到創新融資方式，開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道等九大內容。

這就是孫毅所說的房地產商的新盼頭。

上半年出爐？

2008年年底，國務院部署以金融促進經濟發展的9項政策措施中，REITs作為拓寬企業融資渠道的措施之一被正式提及。REITs的十年之夢，終于有望照進現實。

目前國家有關機構正在研究具體細則，2009年上半年肯定進入操作階段。現在大多數有資格的信托公司都在做技術上的準備，同時積極尋找和培育項目。孫毅透露，目前國內獲得資產證券化資格的信托投資公司不超過10家。

有關統計顯示，在2007年發行的587個信托產品中，不動產信托只有53只，占比9.03%，信托融資金額為845億元，而不動產信托融資僅115億元，占比13.6%。與之對應的是全國當年房地產投資額大致為25280億元，其中，來自不動產信托的投資占比0.46%。REITs的巨大空間令人神往。

進入2008年以后，樓市急轉直下，中國地產業錢荒加劇。2008年10月初，國務院出臺救市新政，明確維持房地產市場的穩定。而后國家決策層面再次正式明確了REITs的戰略意義。

記者了解到，目前深交所已經以專項資產管理計劃和房地產投資信托基金兩種方式上報了REITs產品方案，而天津濱海與上海浦東相關物業，很可能將以打包方式成為首批REITs試點產品，分別登陸深交所和上交所。

此前包括大連萬達試圖推動國內REITs上市，最終均以擱淺收場。

西南財大信托與理財研究所研究員李勇分析：此前，房地產市場資金供給渠道主要來自銀行貸款、自籌資金和銷售回款。房地產信托基金進入房地產市場，可以解決部分地產項目的資金問題，對于減少樓市爛尾和拉動房地產投資都有積極意義。在中央拉動投資保增長的現實情況下，REITs最終將以何種形式登場，很可能在上半年就有結果。孫毅透露。

與多數人無關？

一位曾與國外房地產信托基金合作的開發商告訴記者，目前內地的房地產信托產品大多一個產品僅針對一個項目，并不具備連續性，項目結束產品也到期結束。另外，REITs應該是可以在交易場所公開轉讓的，但目前信托公司所做的房地產信托產品一般是采用由房地產公司贖回的方式實現信托公司的退出。這些區別所帶來的結果是，目前內地的房地產信托產品，很難形成規模效應。

據了解，我國內地房地產企業大多是與海外REITs聯手，形成戰略伙伴關系，這些基金往往與開發商只就項目合資，直接投資于項目，然后與開發商以股份關系進行利潤分成。荷蘭ING與龍湖的合作，萬通和美房基金的合作就是這類的典型。

記者得知，即將推出的國內REITs并非是所有房地產商坐等的財神。孫毅表示REITs對所持有不動產具有很強的變現要求，有穩定的現金流收益的成熟物業，如大型商場、大型寫字樓、優質的商業地產項目將是主要目標。

REITs對于住宅市場來說作用不大，大多數房企仍只能通過降價銷售來保證利潤和現金流。孫毅告訴記者，目前國內市場上的商業地產大多以產權出售為主，REITs即使邁出試點這一步，也很可能與絕大多數地產商無緣。

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