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對中國內地房地產市場的前景，外資的看法出現分歧。一方面是投行的態度悲觀，另一方面，外資投資基金的收購腳步卻沒有因此而停滯。

瑞安房地產（00272.HK）本周發布公告，以11.25億元的代價，將上海一綜合住宅發展項目的25%股權，出讓予投資基金永菱通。而在此前不久，美國投資基金亞太置地則以44.38億元代價，收購了李嘉誠名下一棟上海寫字樓。實干派與理論派對于中國內地摟市的看法，似乎開始出現分歧。

據瑞安房地產透露，以11.25億元向永菱通出讓FPL的25%股權。作為瑞安房地產的附屬企業，FPL的主要資產包括了上海瑞虹新城項目一、二期各組成部分的地塊，以及第1至第4號地塊、第6至第10號地塊土地。相關協議規定，永菱通還可以按11.34億元價格，根據認購期權購入FPL額外的24%股權。假設認購期權獲得行使，瑞安房地產與永菱通的持有FPL股權比例將為51%及49%。

通過此次出售，瑞安房地產承認公司可成功套現8.45億元，如果認購期權獲得行使之后，可進一步再得到8.65億元的資金回籠。但單純從交易價格來看，似乎投資基金并未表現出討價還價的心態。FPL的股權轉讓價格較其截至2007年12月31日的未經審核綜合資產賬面凈值有一定溢價。對于溢價，瑞安房地產解釋稱是參考了上海瑞虹新城項目的未來發展潛力。

無獨有偶，李嘉誠名下一上海寫字樓物業，日前以44.38億元代價，被出售給美國投資基金亞太置地（Asia Pacific Land Limited）。這一價格距離2005年購入時的3億美元代價，僅賬面收益就多出了20多億元。

對于開發商來說，兩項交易的增值空間顯而易見，但買家似乎并不在乎，對交易價格的欣然接受，顯示出其對內地房地產市場的未來增長態勢頗有信心。

有意思的是，一邊是做多派在付諸于實際行動，一邊卻是研究人士在高調唱空。高盛近期針對中國內地開發商所做的調查報告，在投資市場掀起軒然大波。報告認為，由于宏觀經濟繼續面臨不確定性、開發商資金狀況緊張，市場情緒低迷但大量供應涌入，開發商的盈利和凈資產價值所面臨的下行風險正在加劇。從而將中國內地房地產業的行業評級從具吸引力下調至謹慎。并同時將整體行業股票的目標價格下調13%－45%。這一觀點，顯然與外資投資基金積極吸納的態度截然相反。

我們看待現在的中國內地房地產市場，認為是很好又很壞。一位不愿意透露姓名的外資基金負責人表示。他認為，按照投資機構的觀點，中國內地房地產市場始終是長遠看好。同時，自今年以來持續進行的宏觀調控政策，使得開發商資金壓力明顯加大，因此正是介入的機會。但該人士同樣指出，在目前的大背景之下，無論是投資方式還是項目選擇，皆存在很大難度。除非項目回報率可以高于20%，不然無法抵消其他方面的支出成本。正因為如此，外資對理想項目的趨之若鶩也就在情理之中了。

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