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樓市買賣雙方的僵持格局，是否就此打開？

5月5日，恒大地產（03333.HK）內部一位知情人士對本報記者透露，即日起在全國范圍內，恒大所有樓盤均以原價的八五折優惠出售，打響了今年以來發展商降價售樓的頭炮。

同日，恒大公布了今年4月的銷售業績，實現合約銷售額37.4億元，合約銷售面積57.8萬平方米，合約銷售均價每平方米6467元。4月合約銷售額較去年同期增長55.9%，銷售面積同比增長17.8%，銷售均價同比增長32.4%。

既然銷售情況如此理想，為何還要折價售樓？

折扣優惠從5月5日開始，目前并沒有定下來何時結束，到時看情況再定。上述恒大內部人士強調，恒大目前完全沒有資金壓力，八五折優惠售樓也不是單純的促銷行動，而帶有一定的戰略意圖。

不過，在分析師看來，發展商此時決定打折售樓的舉措，仍然與宏觀調控下為減少持有的成本和風險有關。

對峙僵局一旦被打破，地產市場的快速洗牌或將接踵而至，或許，這正是恒大本次戰略性降價的真正意圖所在。

手持現金209.9億港元

從數據上看，恒大今年以來的銷售情況相當良好，今年1至4月，恒大累計實現合約銷售額121.3億元，同比增長120.3%；累計合約銷售面積189.3萬平方米，同比增長60.4% ；合約銷售均價每平方米6408元，同比增長37.3%。

上述恒大內部人士解釋說，決定推出八五折的優惠，主要出于兩方面的考慮：其一，恒大作為一家大型的開發商，需要保持平穩的現金流的增長；其二，這是恒大的一個戰略性舉動，目的是為了在目前的調控背景下擴大市場份額，加速行業整合，兼并吸收其他小型的開發商。

恒大去年上市之后，截至2009年12月底，現金余額163.6億港元。而今年1月底現金余額190.2億港元，2月底現金余額156.6億港元，3月底現金余額150.6億港元。

今年4月份，恒大繼今年1月成功發行五年期、年利率為13％的7.5億美元優先票據之后，再次發行6億美元優先票據，資金狀況進一步改善。截至4月30日，恒大的現金余額達209.9億港元。

對于恒大的發展戰略，評級機構標準普爾的企業評級副董事符蓓接受本報采訪時評價說，恒大還是比較激進的，如果只是維持平穩增長，其資金鏈就沒有壓力。但如果恒大加速擴張，評級機構對其銷售的要求就會相應提高。

恒大定出今年的銷售目標為400億元，前4個月已經累積銷售121.3億元。由于其發展重點主要在房價漲幅較低的二三線城市，因此受到政策的沖擊時間比一線城市相對要晚一些。符蓓認為，恒大的標準化運營比較到位，目前在二三線城市的銷售已經超過在廣東本土的銷售了，有助于分散風險。

以4月恒大的銷售情況來看，其合約銷售金額排名前3位的地區為石家莊、重慶及長沙，占比分別為18.7%、14.1%及10.6%。而合約銷售面積排名前3位的地區為重慶、石家莊及長沙，占比分別為14.4%、13.4%及11.8%。

富力，下一個降價者？

近期樓市的新政接踵而至，買家觀望情緒濃，成交量驟冷。

國泰君安地產業分析師姚峣對本報記者表示，一般來說，負債比率較高、開發規模較大、處于熱點城市的開發商，比較容易采取打折銷售的措施。

我們覺得接下來富力地產也很有可能打折銷售，因為其資產負債比率較高。打折的目的就是為了降低持有的成本和風險。由于宏觀調控政策的出臺促使整個行業的調整期提前到來，所以開發商才會出臺相應的舉措。姚峣說。

數據顯示，截至去年底，富力地產的凈負債雖然有改善，仍高達97.6%。而恒大地產的總負債與股東權益比率則為110.2％。

五一假期前，北京正式出臺房產調控的通知，要求充分認識房價過快上漲的危害性，遏制房價過快上漲,促進民生改善和經濟發展，4月26日，青島也已出臺的相關細則文件。

姚峣估計，未來其他城市如果出臺各自的地產調控細則，其嚴厲程度會比北京的要低，但重慶和上海這兩個城市的調控政策相信會比較嚴厲。而對于那些主要在二三線城市發展的地產商來說，盡管二三線城市所受的宏觀調控影響會比一線城市來得晚，但是其負面影響也不小。

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