辦公室 租用

在開發商集體觀望的當口，恒大地產打響了降價第一槍。5月5日，恒大地產在香港宣布，為了支持中央新政，恒大旗下全部項目均以8.5折讓利銷售。

這讓剛剛拋出樓市進入冰川期論斷的潘石屹感到非常意外。沒想到今天恒大打響了降價大戰的第一槍，在資本市場和房地產市場引起了很大地震。5月6日，潘在其微博中寫道。

這是新一輪調控以來，首家公開大幅降價銷售的一線房企。市場在驚愕之余，更在關心，恒大降價會不會形成房地產市場的多米諾骨牌效應？恒大率先降價，那么誰將是第二、第三個恒大？

2008年萬科帶頭，今年恒大領跑，不知能否快速傳染，不知誰是豬堅強。與地產名嘴任志強一樣，人們對開發商會否跟風降價的判斷并不明確。同時，在銷售下滑、融資渠道受限、預售款遭遇嚴厲監管等趨勢下，目前看上去不差錢的房企，還能堅持多久，也成為市場關注的焦點。

恒大降價迷霧

5月6日，記者致電南京、武漢兩地的恒大綠洲、恒大金碧天下等項目，售樓人員告訴記者，目前已按照最新折扣執行，所有在售房屋均按8.5折銷售，單套最高優惠達30萬元。但降價優惠持續的時間并不確定，還需等待上級公司進一步通知。據恒大的聲明表示，恒大地產分布在廣州、成都、重慶、天津、武漢、南京、沈陽、石家莊等20多個城市的40個在售項目均在此次降價之列。

恒大地產緣何全線選擇閃電降價？錢關難過成了市場上的主流猜測。但恒大地產相關負責人否認了外界對其資金鏈緊張的猜測，并一再強調恒大在上市后一直保持充裕的現金流。據恒大地產2009年年報顯示，恒大為凈現金水平，持有現金總額143.8億元人民幣，銀行負債總額141.8億元人民幣。截至4月末，現金余額更達209.9億港元。

在宣布降價當天，恒大地產還公布了今年前4個月的銷售業績：累計實現合約銷售額121.3億元，累計合約銷售面積189.3萬平方米，分別較去年同期增長了120.3%和60.4%。恒大表示，此輪降價更多出于戰略考慮，一方面為下一輪地產企業洗牌積累并購資金；另一方面，現金為王的發展策略會增加手中運作的資本，在新一輪調控向深層發展時，能夠擁有更多的主動權和回轉余地。

恒大直白地表露戰略野心，卻并未打消業界對其資金鏈狀況的質疑。根據恒大年報，其凈利潤率僅為7%，降價15%無異于自殺。潘石屹表示。

仔細梳理恒大的財務數據，記者發現，截至2009年末，去除受限制的銀行存款，恒大持有現金為73億元人民幣，而負債為142億元，其中短期債務64億元，長期債務78億元。截至2009年末，尚有未支付的土地款79億元。而今年以來的現金流增加，除了銷售回款之外，則更多依賴海外發債。今年1月和4月，恒大地產相繼以13%的年利率發債兩次，分別募得7.5億美元和6億美元。

一位不愿具名的地產分析師表示，恒大兩次高成本融資發債，都創下當時赴港上市內房股企業發債新高，說明恒大的資金鏈狀況并不樂觀，因而抓住市場機會加快融資。其還指出，恒大為上市成功大舉擴張，目前正是支付土地出讓金和工程款的集中期，需要大量現金，因而發債與降價銷售也屬迫不得已、意料之中。

據其2009年年報顯示，恒大地產在全國的土地儲備建筑面積達到了5497萬平方米，共57個項目分布在25個主要城市。值得一提的是，在國土資源部整飭囤地風暴中，恒大地產2008年競得的廣州天河絹麻廠地王因欠繳土地出讓金、兩年未動工而被廣州市國土局張榜通報。最新進展是，該地塊已被廣州市國土局收回，并沒收了1.3億元競買保證金。

能否跟風成潮？

恍然間，似乎回到了2008年。彼時萬科帶頭，隨后開發商降價成潮。如今，恒大能否成為降價風潮中第一張多米諾骨牌？

結論并不統一。有人認為，恒大全線打折就是高房價松動的表現，將影響到多個城市的房地產市場走勢；而有人則認為，目前并不能將其視為房價將大幅下降的信號，如果萬科、保利等企業也跟風下調房價，那么降價的多米諾骨牌才真正倒下。

而其他企業對是否跟風降價，則表現得曖昧且模棱兩可。

我們不對同行的經營決定進行評論。萬科對恒大降價一事回應稱，價格是由市場決定的，企業不可能單方面決定價格，而只能嘗試去發現價格。萬科始終對市場保持敬畏之心，尊重市場的實際情況，按照購房者愿意接受的價格售出我們的產品。

中海也表示，每個公司根據自身的財務狀況、產品策略、品牌、經營模式等特點的不同，會制定不同的銷售策略。而在任何情況下，中海都將以股東價值最大化為優先考量，并因應市場的變化，考慮制定自身的銷售策略。

保利地產副總經理余英表示，公司從來不會刻意將項目的價格調高或調低，都是根據整體市場而定。目前有一些城市出現觀望情緒，我們也會考慮根據當地情況進行定價。

商業 服務