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深圳，無論城市歷史、土地資源還是市場規模都不能與北京、上海、廣州相提并論，但深圳房地產市場卻培育出了萬科、中海、華僑城、金地等一大批全國性地產品牌企業，還形成了較內地更為成熟的市場體系和專業的運作模式。

就房地產市場而言，深圳之于全國的，已經不僅僅是發出了第一個房產證抑或是敲響土地拍賣第一槌，更為重要的是，當全國房地產市場日漸從資源依托型走向規范化之際，深圳為眾多的企業和市場提供了現成的標本。

房地產制度的標桿

在過去的20多年里，深圳這座以改革著稱的城市曾經是全國房地產制度的標桿，而這個開放程度最高的市場同時為中國房地產業開拓了一片最為陽光的領域。

深圳推行的每一項制度創新，都是一次摸著石頭過河的嘗試。1980年的深圳特區，由于巨大的城市基礎設施和住房需求量，迫使特區開始推出以收取土地使用費為主要內容的土地使用制度改革，首開國有土地有償使用的先河。

有回憶資料顯示，深圳的第一批房產證是由企業發出的，原因是政府管理職能尚未健全，于是在相當程度上代行管理職能的深圳特區發展總公司就自己印刷了一批房產證發給業主。

臨近香港的地域優勢，讓特區政府很早了解香港房地產市場運作模式，并早早退出土地經營者的角色，學習起香港政府的土地管理機制與運作經驗。這讓深圳第一波房地產熱潮應運而生。

1987年12月1日，深圳特區公開拍賣一塊面積為8588平方米的土地使用權，深圳特區房地產開發公司總經理駱錦星以525萬元高價拍得。值得關注的是，5個月后，七屆全國人大第一次會議通過了《〈中華人民共和國憲法〉修正案》，把禁止出租土地的條款刪去，規定土地的使用權可以按照法律的規定轉讓。

就在這樁土地拍賣三個月后，深圳市政府對賽格集團、城建開發集團等六家大型國有企業開始股份化改革，隨后萬科（當時名為深圳現代企業有限公司）、金田和原野三家并非改制計劃之列的國有企業也向市政府提交了股份化改造的申請。1988年11月，初步完成股份化改造的萬科，正式從貿易轉向房地產開發，以2000萬元天價拍下威登別墅地塊，拿到進入房地產市場的門票。

雖然有統計顯示，深圳有土地拍賣史的前10年中，政府協議出讓的地塊面積占75％左右，招標和拍賣的土地非常少，但特區政府一開始就更為開放的姿態，讓深圳房地產市場從一誕生就生長在陽光之下。

公司治理與品牌總部

在剛剛結束的2008年度博鰲房地產論壇上，當有著豐富地產經驗的香港恒隆地產董事長陳啟宗被問及最看好哪個地產公司股票之時，他率先回答了萬科，接著才是自己的企業恒隆。他的依據非常簡單，那便是只有公司治理優異的公司才值得長期投資。

萬科是中國第一批上市公司中唯一一家連續16年保持盈利增長的公司，而且增長速度在不斷加快。王石在不止一個場合指出，萬科能長期保持業績增長的原因之一正是公司治理。在他看來，建立現代企業制度，培養一個團隊，比培養一個成功的接班人更為重要。

在公司治理方面，深圳眾多地產企業，與全國絕大多數地產企業的家族式管理，形成最為明顯的差異。一個有趣的對比是，就在珠三角以及一度被譽為全國最規范的房地產市場的廣州，足以與萬科、中海、華僑城、金地等并稱開發商第一陣營的碧桂園、合生、富力、雅居樂等，無一不是純粹的民營企業，就連早在1998年登陸香港股市的合生創展，至今也未完全擺脫家族的管理。

與此同時，深圳房地產企業，最早意識到打破房地產的地域限制和資源限制，掀起全國范圍的攻城略地。為了配合在全國的擴張戰略，萬科、金地等啟動了公司創立以來最為正式的一次品牌識別系統的重建，在對客戶細分、產品定位之后，確立全國統一的品牌形象。一舉打破房地產地域限制，深入內地眾多一、二線城市。

無疑，深圳過江龍正是憑借優良的公司治理和品牌優勢，受到各地方政府青睞，從而讓貼有深圳標簽的房地產項目在全國東西南北遍地開花。以至于有評論稱深圳已經形成中國房地產品牌企業的總部基地。

細分市場的創新

1988年9月，以外商獨資企業身份進入深圳的中國海外建筑工程有限公司以816萬美元中標海富花園住宅項目用地，從此，這個紅帽子國企在向深圳展示市場化的魅力的同時，給這個新興市場帶來的創新脈動也從未停止。1990年中海推出的海富花園多期樓盤預售樓花，一天之內被搶購一空。而在1991年11月30日推出海麗大廈住宅樓花時，包括數千香港市民在內的購房者竟排隊等候了七天七夜。

之后的深圳，最早推出的社區理念、物業管理等，已經成為全國房地產市場的模板。而早在上世紀90年代中，深圳房地產市場就已經出現了花樣繁多的營銷手法，獨立的地產中介代理行也是隨之發展，在深圳頗有歷史的世聯地產，正是借著當時的策劃東風得以壯大。

值得提及的是，以招商地產、華僑城地產為代表的一批大型央企，在上世紀90年代中期完成了體制與市場戰略的轉型后，摸索了各自的另類發展路徑，并開始爆發出強大的競爭力。招商地產以1999年開發的超大型社區海月花園為標志，逐步樹立起了以復合開發模式為主的區域開發商形象；而華僑城集團則在大規模縮減多元化產業的同時，探索出一條以主題公園帶動的旅游地產開發模式。如今，無論招商地產的工業地產還是華僑城的旅游地產，已經成功跨出深圳地域疆界，被復制到全國許多個城市和地區。本報攝影記者/王愷

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