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摘要：在將威斯汀酒店和天譽大廈兩大現金奶牛忍痛轉讓用以償債后，天譽置業近日面臨債權人提出清盤呈請。香港高等法院等目前已委任安永企業財務服務有限公司廖耀強及閻正為作為公司臨時清盤人。

在將威斯汀酒店和天譽大廈兩大現金奶牛忍痛轉讓用以償債后，天譽置業近日面臨債權人提出清盤呈請。香港高等法院等目前已委任安永企業財務服務有限公司廖耀強及閻正為作為公司臨時清盤人。

盡管當事各方對天譽置業眼下處境守口如瓶，但本報記者了解到，這個在廣州曾以開發豪宅和商業地產著稱的公司目前手中剩下三個項目。這些項目資產狀況如何？能否幫助天譽置業絕處逢生安然度過清盤門？天譽置業為何會造成今天這樣債臺高筑的局面？對此，本報記者對天譽置業現有資產、債務進行了進一步調查。

轉讓物業價格或為25億港元

按照天譽置業此前公告披露，該公司將以11億元的價格把手中持有的天譽威斯汀酒店及天譽大廈轉讓給海航酒店。

據悉，廣州天譽威斯汀酒店及天譽大廈項目位于天河區，其中酒店面積達6.5萬平方米，內設448間豪華客房及套房，一間迄今為廣州市最大面積超過3300平方米的水療中心；一間7200平方米名店林立的購物商場及一個提供420個車位的地下停車場。與酒店相連的辦公大樓占地約4萬平方米。根據戴德梁行估值，上述物業市值在24億元左右。有消息稱，威斯汀酒店和天譽大廈的總投資成本就高達15.9億人民幣，估值24億、最少市值也在20億元的物業，11億元的售價連成本都抵不回。

對此，記者翻查天譽置業2009年中公告獲悉，該公司至2009年6月30日，銀行抵押貸款約14億多港元，主要是廣州天譽威斯汀酒店及天譽大廈、天譽花園二期以及貴陽項目在建工程及土地的產權抵押給商業銀行，以取得貸款用于營運資金及建筑成本。

根據天譽置業副主席劉日東11月3日在特別股東大會上的說法，天譽置業負債高達41.86億港幣，該公司通過出售廣州酒店等物業后，債務將由41.84億港元減少至16.8億港元。這意味著上述物業的出售價格除了11億元人民幣后，還將抵償14億港元銀行貸款，總售價大約在25億港元左右。

手中仍有三個較優質項目

如果酒店及天譽大廈項目轉讓順利，那么天譽置業暫時的負債將降低至16.8億港元。這主要包括2007年發行的2億美元可轉債和與雷曼簽訂的2.2億港元過橋貸款。資深房地產專家韓世同認為，對于地產商來說，16億左右的負債并不算太高。何況，天譽置業手中余下三個項目尚算優質項目。根據總建筑面積和單價市值的保守估算，洲頭咀項目15.3億港元；貴陽項目12億港元；天河項目10億港元，合計37.3億港元。

其中引發天譽置業債務骨牌效應的洲頭咀項目是天譽置業打算傾力開發的高端商住項目。2006年，該公司以4億多港幣收購了該項目51%的股權，后又將股權提高到72%，投入資金總計約7億港元。原本還想收購余下的28%的股權，后因未能如期啟動項目要提前償債而不得不放棄這部分收購。根據天譽置業公告披露，該公司管理層正辦理審批涉及將土地使用權證從原使用者過戶至項目公司的相關手續。由于監管部門出現不可預見的人士變動，造成不必要的延誤，以致影響開發進度。

韓世同表示，按目前的房價，該地段屬于一線江景高檔樓盤，目前售價應該可以達到2萬元/平米以上，如果公開出讓其樓面地價也應該可以到達8000元-10000元/平米。也就是說，這個項目即使不開發，而是將土地出讓天譽也可以獲得16億-20億人民幣以上的回款；如果能盡快進入開發和銷售，獲利還會更大。

由天譽持有55%的貴陽項目，是包括總建筑面積約48萬平方米的高級住宅公寓及社區設備。目前項目第一期發展有9.1萬平方米，已于09年第二季度開始預售，預期將于2010年交付使用。截至上半年，該項目已按平均售價4000元人民幣預售5 .4萬平方米，占推出總面積的60%。另外，天譽置業手中還有一個是此前未獲股東大會通過出售的天河地塊項目。

韓世同認為，貴陽項目如果按平均4500元/平米測算，該項目開發銷售完可以回籠資金20多億人民幣，天譽55%的權益應享有12億元收入。不過這還要看項目開發和銷售的進度以及市場的變化情況。而天河項目其地段與珠江新城相當，珠江新城近期拍賣的商業用地要13000元/平方米。如果天譽置業通過轉讓籌措償債資金，可通過掛牌出讓方式，可能還比較容易達到預期的售價。

根據中期報告顯示，天譽置業目前資產負債率為70%。住宅地產是滾動發展，地產商自有資金比率達到30%或以下，都還是可以通過貸款滾動發展。韓世同說，如果天譽置業洲頭咀、貴陽項目不追求100%控股，天譽置業不是被迫低價拋售這些項目的股權，償還到期債務應該是沒有問題的，關鍵要看其如何處理眼前的財務危機。

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